Giá bán chuyển nhượng liền kề Vinhomes Global Gate Đông Anh. Kế hoạch phương án đầu tư ngành hàng kinh doanh, tính ROI, ROA

Diện tích liền kề ở Vinhomes Global Gate – Cổ Loa

Phân khu / Loại	Khoảng diện tích đất điển hình / phổ biến
Tinh Hoa	các căn liền kề thường: 62,5 – 90 m²; liền kề góc: tới ~ 201 m²
The Times Avenue	khoảng 63 – 90 m² cho liền kề “thường”
Cát Tường	từ 62,5 m² tới ~ 220 m² cho các căn góc / liền kề lớn hơn
The Metropolitan	liền kề có diện tích đất dao động ~ 62 – 100 m² (các căn thông thường) đến ~ 205,4 m² là mức tối đa cho một số lô lớn hơn/góc.

Giá liền kề dự án được báo trong phạm vi ~17 – 80 tỷ/căn (tùy loại, diện tích, căn góc/đối công viên/hướng).
Ví dụ các tin rao thực tế (việc chuyển nhượng đang có nhiều tin trên Batdongsan; quỹ hàng và mức giá cập nhật theo từng căn).
Một số ảnh phối cảnh / mặt tiền liền kề mình tìm được (ảnh phối cảnh mặt đường / shophouse / mặt bằng). (Hình tham khảo: turn0image0, turn0image1, turn0image2, turn0image3).

Nếu bạn muốn danh sách 3–5 căn liền kề đang rao (ảnh thực tế, giá, liên hệ, mã tin), mình lọc và gửi chi tiết từng căn.

2) Giả định chuẩn để tính (minh bạch)

Mình tính theo một căn liền kề tiêu biểu (dễ gặp trên thị trường):

Giá mua (P) = 28.000.000.000 VND (28 tỷ) — chọn mức trung bình trong dải 17–36 tỷ phổ biến cho liền kề.
Diện tích: 63–90 m² (shophouse/ liền kề 5 tầng) — đủ cho mặt bằng F&B/retail/office.
Chi phí cải tạo / setup (CAPEX):
- chuyển sang mô hình kinh doanh nhẹ (café/retail): 2.000.000.000 VND (2 tỷ).
- chuyển sang nhà hàng/restaurant chuyên nghiệp: 5.000.000.000 VND (5 tỷ).
Tỷ lệ lợi nhuận ròng (sau tất cả chi phí vận hành): giả sử 12–15% cho F&B/retail (tùy quy mô, vận hành).
Tất cả tính theo năm và không tính tăng/giảm giá trị BĐS (chỉ tính dòng tiền thuần).

Mình trình bày 3 kịch bản: (A) cho thuê dài hạn, (B) café/retail thương hiệu (shophouse), (C) nhà hàng cao cấp.

3) Tính toán — số học chi tiết từng bước

Giá mua P = 28,000,000,000 VND

Kịch bản A — Cho thuê dài hạn (residential)

Thuê dự kiến 30,000,000 VND/tháng.
- Thu nhập năm = 30,000,000 × 12 =
  Step: 30,000,000 × 10 = 300,000,000;
  30,000,000 × 2 = 60,000,000;
  Total = 360,000,000 VND/năm.
Chi phí quản lý/bảo trì ~ 12% → 360,000,000 × 12% =
Step: 12% = 0.12; 360,000,000 × 0.12 = 43,200,000 VND.
Lợi nhuận ròng = 360,000,000 − 43,200,000 = 316,800,000 VND/năm.
ROI = lợi nhuận ròng / tổng vốn (ở đây chỉ giá mua P) = 316,800,000 / 28,000,000,000 =
Step: chia cả 2 cho 1,000,000 → 316.8 / 28,000 = 0.0113142857… → ×100 = 1.13%/năm.
ROA ≈ ROI (đơn giản vì ta lấy tài sản = giá mua) = 1.13%/năm.

Kết luận A: Cho thuê dân cư cho liền kề cho ROI rất thấp (~1.1%/năm). An toàn nhưng thu hồi vốn dài.

Kịch bản B — Café / Retail (shophouse) (mô hình thương hiệu nhỏ)

Giả định doanh thu tháng = 800,000,000 VND (0.8 tỷ).
- Doanh thu năm = 800,000,000 × 12 =
  Step: ×10 = 8,000,000,000; ×2 = 1,600,000,000; total = 9,600,000,000 VND/năm.
Lợi nhuận ròng giả định = 15% → 9,600,000,000 × 15% =
Step: 15% = 0.15; 9,600,000,000 × 0.15 = 1,440,000,000 VND/năm.
Tổng vốn đầu tư (mua + setup) = 28,000,000,000 + 2,000,000,000 = 30,000,000,000 VND.
ROI = 1,440,000,000 / 30,000,000,000 =
Step: divide by 1,000,000,000 → 1.44 / 30 = 0.048 → ×100 = 4.80%/năm.
ROA = 1,440,000,000 / 28,000,000,000 =
Step: 1.44 / 28 = 0.051428571… → ×100 = 5.14%/năm.

Kết luận B: Mô hình café/retail trên liền kề cho ROI ~4.8%/năm, ROA ~5.1%/năm — vượt xa cho thuê dân cư.

Kịch bản C — Nhà hàng (nhỏ/ trung bình — chuyên nghiệp)

Giả định doanh thu tháng = 2,000,000,000 VND (2 tỷ).
- Doanh thu năm = 2,000,000,000 × 12 =
  Step: ×10 = 20,000,000,000; ×2 = 4,000,000,000; total = 24,000,000,000 VND/năm.
Lợi nhuận ròng giả định = 15% → 24,000,000,000 × 15% =
Step: 0.15 × 24,000,000,000 = 3,600,000,000 VND/năm.
Tổng vốn (mua + setup lớn) = 28,000,000,000 + 5,000,000,000 = 33,000,000,000 VND.
ROI = 3,600,000,000 / 33,000,000,000 =
Step: 3.6 / 33 = 0.109090909… → ×100 = 10.91%/năm.
ROA = 3,600,000,000 / 28,000,000,000 =
Step: 3.6 / 28 = 0.128571428… → ×100 = 12.86%/năm.

Kết luận C: Nhà hàng cho ROI ~10.9%/năm, ROA ~12.9%/năm — cao nhất, nhưng đòi hỏi vốn setup, chuyên môn vận hành và rủi ro vận hành lớn hơn.

4) Phân tích ngành hàng phù hợp (ưu/nhược)

Shophouse / Retail & Café (ưu tiên)
- Ưu: tận dụng mặt tiền, footfall cư dân + khách ngoài dự án, thu hồi vốn phần setup nhanh (2–4 năm). ROA/ROI hấp dẫn hơn cho thuê.
- Nhược: cần vận hành, marketing; giới hạn không gian so villa.
Nhà hàng / ẩm thực chuyên nghiệp
- Ưu: doanh thu/khách trung bình cao, phù hợp khu có view/mặt đường lớn. ROI/ROA tốt nhất trong ví dụ.
- Nhược: chi phí setup (bếp, PCCC, xử lý nước thải), rủi ro vận hành/nhân sự, phụ thuộc traffic cư dân & khách ngoài.
Dịch vụ cho thuê văn phòng/clinic/office nhỏ
- Ưu: nhu cầu doanh nghiệp nhỏ, chuyên gia; dòng tiền ổn định.
- Nhược: giá thuê/khẩu phần có thể thấp hơn F&B nếu không ở vị trí mặt tiền đẹp.
Cho thuê ở long-term
- Ưu: rủi ro thấp, ít tốn công quản lý.
- Nhược: ROI thấp (theo tính toán ~1%/năm).