Tổng hợp & phân tích về mua bán shop TMDV (Thương mại Dịch vụ) tại Vinhomes Global Gate Cổ Loa: thông tin quỹ hàng + các ngành hàng phù hợp + tính chỉ số ROI & ROA & tiềm năng.

1) Thông tin cơ bản về shop TMDV Vinhomes Global Gate

Dự án có khoảng 1.177 căn shop TMDV chia trong 15 phân khu.
Có 2 dòng sản phẩm chính: Boutique Gate và Boutique Flagship.
Thiết kế: Shop 5 tầng + 1 tum, thường có 1 hầm chung cho block.
Diện tích tầng 1 các shop điển hình: từ 60 m² → ~182,7 m² với mặt tiền rộng khoảng 5–6m cho nhiều căn; có căn lớn hơn tùy loại & phân khu.
Thời hạn sở hữu shop TMDV: 50 năm kể từ năm 2024.
Giá mở bán / chuyển nhượng: có shop từ ~ 17,5 tỷ VND/căn trở lên, tùy vị trí & diện tích.

2) Các ngành hàng/loại hình kinh doanh phù hợp

Dựa theo vị trí, thiết kế, tính chất shop & dân cư xung quanh, các ngành sau khả thi:

Ngành hàng / loại hình	Ưu điểm	Hạn chế / yêu cầu đặc biệt
Café & F&B cao cấp	Shop tầng 1 view tốt + độ cao tầng + phong cách thiết kế sang → thu hút người đi qua + cư dân + khách của triển lãm/hội nghị.	Chi phí setup (bếp, hút mùi, PCCC), nhân sự, lịch hoạt động, đối thủ cạnh tranh; cần thiết kế hợp lý để thu hút.
Retail / Showroom thương hiệu / cửa hàng cao cấp	Mặt tiền đẹp, mật độ dân cư cao, nhu cầu mua sắm nội khu & khách ngoài.	Logistics vận chuyển hàng hóa, chi phí quản lý & bảo trì lớn; thương hiệu cần nổi bật & marketing tốt.
Dịch vụ sức khỏe & làm đẹp (spa, thẩm mỹ, gym nhỏ, yoga, trị liệu)	Nhà ở cao cấp + dân cư có nhu cầu làm đẹp & thư giãn; ít ồn ào hơn F&B.	Chi phí thiết bị & giấy phép khá cao; phụ thuộc mức chi tiêu của cư dân xung quanh.
Giáo dục / trung tâm kỹ năng, ngoại ngữ, mầm non tư thục	Gần khu dân cư; phụ huynh sẵn sàng đầu tư cho học tập & kỹ năng; thiếu trung tâm giáo dục chất lượng cao khu Đông Anh hiện nay.	Yêu cầu giấy phép giáo dục / các quy định; giờ mở cửa hạn chế; chi phí nhân sự cao.
Dịch vụ tiện ích thiết yếu (supermarket mini, cửa hàng tiện lợi, giặt là, spa nhỏ, văn phòng đại diện, coworking space)	Nhu cầu thiết yếu; nếu shop nằm gần khu dân cư & chung cư cao tầng sẽ ổn định.	Lợi nhuận trên từng mét sàn nhỏ; phải cạnh tranh; dịch vụ phải tốt & chi phí vận hành hiệu quả.

3) Tính chỉ số đầu tư — ROI & ROA cho shop TMDV

Để minh hoạ, mình sẽ giả định 3 kịch bản cho shop TMDV:

Giả định chung

Giá mua shop (P): giả sử 25 tỷ VND cho một shop tầng 1 + các tầng dùng để kinh doanh + thuê cho quảng cáo / chi nhánh.
Diện tích tầng sử dụng để kinh doanh: giả sử 80 m² (tầng 1) + có thể sử dụng tầng 2 nếu phù hợp.
Chi phí setup: tùy ngành, cho F&B / nhà hàng / spa cao cấp giả sử 5 tỷ VND; cho café trung cấp / retail nhẹ giả sử 2 tỷ VND.
Tỷ suất lợi nhuận ròng: giả sử F&B cao cấp ~15%, café/retail ~12%.

Tính ROI & ROA như sau:

Kịch bản 1 — Café / Retail trung cấp

Doanh thu tháng giả định: 800.000.000 VND
Doanh thu năm = 800.000.000 × 12 = 9.600.000.000 VND/năm
Lợi nhuận ròng (~12%) = 9.600.000.000 × 12% = 1.152.000.000 VND/năm
Tổng vốn đầu tư = P + setup = 25.000.000.000 + 2.000.000.000 = 27.000.000.000 VND
ROI = lợi nhuận / tổng vốn = 1.152.000.000 / 27.000.000.000 ≈ 4,27%/năm
ROA = lợi nhuận / giá tài sản (giá mua P) = 1.152.000.000 / 25.000.000.000 = 4,61%/năm

Kịch bản 2 — Nhà hàng / F&B cao cấp

Doanh thu tháng giả định: 2.500.000.000 VND
Doanh thu năm = 2.500.000.000 × 12 = 30.000.000.000 VND/năm
Lợi nhuận ròng (~15%) = 30.000.000.000 × 15% = 4.500.000.000 VND/năm
Tổng vốn đầu tư = 25.000.000.000 + 5.000.000.000 = 30.000.000.000 VND
ROI = 4.500.000.000 / 30.000.000.000 = 15%/năm
ROA = 4.500.000.000 / 25.000.000.000 = 18%/năm

Kịch bản 3 — Dịch vụ sức khỏe / spa cao cấp hoặc trung tâm thể chất nhỏ

Doanh thu tháng giả định: 1.500.000.000 VND
Doanh thu năm = 18.000.000.000 VND
Lợi nhuận ròng (~14%) = 2.520.000.000 VND/năm
Tổng vốn đầu tư = 25.000.000.000 + 4.000.000.000 (chi phí thiết bị spa, giấy phép) = 29.000.000.000 VND
ROI = 2.520.000.000 / 29.000.000.000 ≈ 8.69%/năm
ROA = 2.520.000.000 / 25.000.000.000 = 10.08%/năm

4) Tiềm năng & những yếu tố hỗ trợ

Yếu tố	Tác động
Vị trí chiến lược: gần Trung tâm Hội chợ Triển lãm Quốc gia, trục đường lớn, Metro, cư dân đông đúc → lưu lượng khách tiềm năng lớn.	Rất tích cực, đặc biệt cho F&B & trải nghiệm.
Thiết kế shop đa năng & mặt tiền đẹp: 5 tầng, mặt tiền rộng, tầng 1 hoàn thiện để khai thác ngay.	Giảm thời gian & chi phí setup; dễ thu hút khách.
Thời hạn sở hữu 50 năm với dòng TMDV — có điểm chưa dài như sở hữu lâu dài, nhưng nếu lâu dài căn shop được vận hành tốt & vị trí tốt thì giá trị vẫn tăng.	Yêu cầu lưu ý khi tính chi phí khấu hao & quyết định đầu tư dài hạn.
Quy hoạch tiện ích & dân cư hoàn thiện: hồ điều hòa, công viên, trường học, các tiện ích nội khu, giao thông kết nối.	Giúp thu hút lượng khách ổn định nội & ngoại khu.

5) Các rủi ro & điều cần xem xét

Chi phí vận hành & nhân sự cao nếu làm F&B hoặc spa; nếu lượng khách chưa ổn thì áp lực tài chính lớn.
Giấy phép & quy định: F&B làm nhà hàng, spa hoặc các dịch vụ y tế nhỏ cần giấy phép PCCC, vệ sinh, môi trường, an toàn thực phẩm.
Competition (cạnh tranh): khu đô thị lớn, nhiều shop + dự án lân cận cũng sẽ có F&B / spas / retail → cần khác biệt & thương hiệu tốt.
Dòng khách ban đầu có thể chưa đầy → doanh thu thực tế có thể thấp hơn kỳ vọng trong 1–2 năm đầu.
Thanh khoản: bán lại shop thương mại đôi khi khó hơn nhà ở nếu người mua quan tâm nhiều đến vận hành & thu nhập hiện tại.

6) Kết luận & gợi ý

Nếu bạn đầu tư để kinh doanh trực tiếp với mô hình nhà hàng cao cấp hoặc spa cao cấp, khả năng ROI / ROA rất hấp dẫn (từ ~10-20%/năm trong ví dụ tính toán).
Nếu muốn ít rủi ro, bạn có thể cho thuê lại — thu nhập ổn định nhưng ROI thấp hơn, nhưng vẫn tốt hơn nhiều so việc giữ shop bỏ trống.
Mô hình café / retail có thể là con đường “vừa phải”: vốn không quá lớn, dễ quản lý hơn, ROI thấp hơn nhà hàng nhưng ít rủi ro hơn.

Thông tin bán hàng zalo, Viber và Telegram: 0919875966

Email: vutanhai.sky@gmail.com

Thông tin https://vinhomescoloadonganh.com.vn/biet-thu

Web: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/

Mua bán biệt thự đơn lập: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/mua-ban-biet-thu-don-lap

Chuyển nhượng biệt thự đơn lập mặt hồ: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/chuyen-nhuong-biet-thu-don-lap

Mua bán biệt thự song lập: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/mua-ban-biet-thu-song-lap

Chuyển nhượng biệt thự song lập: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/chuyen-nhuong-biet-thu-song-lap

Giá bán chuyển nhượng: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/gia-ban-chuyen-nhuong

Mua bán shophouse: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/mua-ban-shophouse

Mua bán Shop TMDV: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/mua-ban-shop-tmdv