Shop Vinhomes Global Gate; Các trung tâm thương mại truyền thống, phố ẩm thực, retail street, chợ đêm, mô hình F&B, wellness, retail boutique, dịch vụ chăm sóc cá nhân, co-working, hotel boutique

PHẦN 1: GIỚI THIỆU & BỐI CẢNH THỊ TRƯỜNG THƯƠNG MẠI TMDV TẠI ĐÔ THỊ QUY HOẠCH MỚI

Thị trường bất động sản thương mại – dịch vụ (TMDV) tại Việt Nam đang trải qua giai đoạn “định vị lại” sau chu kỳ 2020–2023. Các trung tâm thương mại truyền thống, phố ẩm thực, retail street, chợ đêm, mô hình F&B, wellness, retail boutique, dịch vụ chăm sóc cá nhân, co-working, hotel boutique… đang chuyển dịch mạnh từ khu lõi cũ sang các trung tâm đô thị mới sở hữu hạ tầng đồng bộ và dòng khách mục tiêu rõ ràng.

Ở Hà Nội, xu hướng mở rộng trung tâm về phía Đông – Đông Bắc (qua Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên) đang là mạch phát triển chung, đặc biệt khi loạt yếu tố đồng thời xuất hiện:

Quy hoạch cầu Tứ Liên, cầu Trần Hưng Đạo, cầu Vĩnh Tuy 2
Trục giao thông Nhật Tân – Nội Bài
Khu đô thị lõi phía Bắc sông Hồng
Khu triển lãm, hội chợ quy mô quốc gia
Sân bay Nội Bài & các luồng khách quốc tế
Sự xuất hiện của đại đô thị thương mại – sự kiện – triển lãm Vinhomes Global Gate

Từ góc nhìn thương mại, Đông Anh không chỉ là nơi ở, mà đang trở thành điểm đến – điểm tiêu dùng – điểm trung chuyển của dòng khách cư dân – du lịch – sự kiện – triển lãm, tạo nên tam giác vàng tiêu thụ:

Cư dân tại chỗ + Khách quốc tế qua Nội Bài + Khách sự kiện triển lãm

Đây chính là điểm khởi đầu của cơ hội kinh doanh Shop tại Vinhomes Global Gate.

PHẦN 2: MÔ HÌNH GATEWAY ĐÔ THỊ – BỆ PHÓNG CHO SHOP THƯƠNG MẠI

2.1 Khái niệm Gateway & vai trò trong cơ chế tiêu dùng

Một dự án bất động sản thường có 2 dạng tiếp cận thương mại:

Internal Retail (nội khu) → phục vụ cư dân
Gateway Retail (cửa ngõ) → phục vụ đa tầng khách: cư dân + ngoại khu + khách quá cảnh + khách sự kiện

Vinhomes Global Gate nằm ở nhóm thứ 2, tức là một “Gateway Node” – nút cửa ngõ thương mại của khu vực.

Mô hình Gateway Retail có 4 đặc tính tạo dòng tiền vượt trội:

Dòng khách chuyển động liên tục (thay vì đóng – mở theo giờ)
Mật độ khách ngoại khu cao
Tỷ lệ chi tiêu ngoài kế hoạch (impulse buying) lớn
Biên lợi nhuận theo ngành hàng đa dạng

Tại châu Á, các “Gateway Node” thành công gồm:

Harbour City (HongKong)
Marina Bay Sands Retail (Singapore)
Taikoo Li (Chengdu)
Tokyo Haneda Gateway

Điểm chung là: giao thông + khách du lịch + khách sự kiện + khách thương mại + cư dân = nguồn tiêu dùng hỗn hợp 24h.

Vinhomes Global Gate tái hiện mô hình này tại Hà Nội với DNA gồm:

Triển lãm – Sự kiện – Hội chợ quốc tế
Khối thương mại – dịch vụ – bán lẻ
Khối khách sạn – lưu trú – giải trí
Cộng đồng cư dân & chuyên gia

Từ góc nhìn nhà đầu tư shop, đây là điều kiện lý tưởng để chống rủi ro lõi cư dân thấp, vì dòng khách không phụ thuộc một nguồn.

PHẦN 3: CƠ HỘI KINH DOANH SHOP THEO DÒNG KHÁCH

Kinh doanh shop thành công phải trả lời câu hỏi:

“Khách hàng của mình đến từ đâu?”

Tại Vinhomes Global Gate, có 5 dòng khách tiêu thụ chính, mỗi dòng khách kéo theo ngành nghề phù hợp.

3.1 Dòng khách 1: Cư dân đô thị & chuyên gia lưu trú dài hạn

Đây là nhóm chi tiêu ổn định – tần suất lặp lại cao, bao gồm:

Cư dân căn hộ
Cư dân shop boutique
Chuyên gia nước ngoài
Kỹ sư kỹ thuật
Nhân sự tổ chức triển lãm

Nhóm này tiêu dùng vào:

F&B
Cafe – Bakery
Siêu thị mini
Dịch vụ chăm sóc cá nhân
Fitness – Wellness
Mẹ & bé
Giáo dục kỹ năng

Tỷ lệ chi tiêu bền vững, giúp shop:

Ổn định doanh thu
Duy trì cashflow hàng tháng
Tạo tệp khách quen (loyalty)

3.2 Dòng khách 2: Khách du lịch & khách quá cảnh sân bay Nội Bài

Đông Anh là nút chuyển tiếp quốc tế qua sân bay Nội Bài. Nhóm này tiêu dùng theo Pattern:

Tiện – Nhanh – Trải nghiệm – Thương hiệu

Các mô hình phù hợp:

Cafe – chuỗi
Fast Food – Grab & Go
Convenience Store
Souvenir Shop
Boutique – Thời trang – Phụ kiện
Dịch vụ chăm sóc nhanh (nails, foot massage)

Đây là dòng khách mang theo ngoại tệ và tiêu chuẩn chi tiêu quốc tế – lợi thế mà các khu nội thành không có.

3.3 Dòng khách 3: Khách sự kiện – triển lãm – hội chợ

Khi triển lãm vận hành, Global Gate có thể đón:

Khách tham quan
Đơn vị thi công – trưng bày
Đối tác kinh doanh B2B
Hội nhóm kỹ thuật – giới chuyên môn

Nhóm này có đặc tính tiêu dùng:

Cần F&B nhanh – gần – thuận
Cần cafe – trao đổi – ký kết
Cần lưu trú – tiếp khách
Cần thương hiệu – hình ảnh – dịch vụ

Đây là dòng khách chi tiêu mạnh, thời gian lưu trú ngắn, nhu cầu cao trên mỗi giờ.

3.4 Dòng khách 4: Khách vãng lai từ các huyện – quận lân cận

Đông Anh kết nối:

Sóc Sơn
Mê Linh
Long Biên
Gia Lâm
Nhật Tân – Tây Hồ
Nội đô qua cầu Nhật Tân / Vĩnh Tuy

Dòng khách này tạo nên thị trường:

F&B gia đình
Bán lẻ mô hình showroom
Dịch vụ chăm sóc sức khỏe – làm đẹp
Cưới – hội họp – tiệc
Vui chơi – giải trí trẻ em

3.5 Dòng khách 5: Khách B2B & thương hiệu

Khi Global Gate trở thành “Sàn triển lãm quốc tế Hà Nội”, sẽ xuất hiện:

Chuỗi thương hiệu tìm điểm đặt showroom
Nhãn hàng quốc tế test thị trường
Tập đoàn mở văn phòng đại diện
Mạng lưới đại lý – phân phối – demo sản phẩm

Nhóm này không chỉ tiêu dùng trực tiếp, mà còn tạo “Chuỗi cung ứng thương mại”, kéo ngành như:

Thi công – thiết kế – in ấn
Logistics – vận chuyển
Lưu trú – tiếp khách
Cafe – trao đổi – ký kết

PHẦN 4: CƠ HỘI THEO NGÀNH HÀNG (F&B – BÁN LẺ – DỊCH VỤ – TRẢI NGHIỆM)

4.1 Nhóm F&B – nhóm “đi tiên phong”

Luôn là ngành mở đầu 70% các dự án retail, vì:

Dễ thu hút dòng khách
Tỷ lệ quay lại cao
Biên lợi nhuận ổn định

Phù hợp các mô hình:

Cafe thương hiệu (The Coffee House, Phúc Long…)
Bakery – Tea & Cake
Fast Food – Chicken Brand – Pizza
BBQ – Hotpot – Buffet
Nhà hàng gia đình
Beer – Lounge – Fusion

Lợi thế tại Global Gate:

Khách sự kiện cần ăn uống liên tục theo giờ
Khách du lịch cần ăn uống 1–3 bữa/ngày
Cư dân cần ăn tối – cuối tuần

4.2 Nhóm Bán lẻ – Retail – Showroom

Đây là mô hình hưởng lợi từ dòng khách du lịch + sự kiện + B2B.

Các ngành gồm:

thời trang
giày dép – phụ kiện
kính mắt – đồng hồ
mỹ phẩm
mẹ & bé
sản phẩm công nghệ
thiết bị gia dụng
đặc sản – quà tặng – souvenir

Đặc biệt, Global Gate là điểm test market thuận lợi cho thương hiệu quốc tế.

4.3 Nhóm Dịch vụ

Nhóm này bền vững vì khách dùng định kỳ, gồm:

Spa – Massage – Nails
Salon tóc
Phòng tập Fitness – Yoga – Boxing
Trung tâm tiếng Anh – kỹ năng
Nha khoa – da liễu – thẩm mỹ
Dịch vụ thú cưng
Nhà thuốc – phòng khám

Dòng khách cư dân + chuyên gia giúp ngành này cashflow ổn định 12 tháng/năm.

4.4 Nhóm Trải nghiệm – Giải trí

Khi triển lãm hoạt động, dịch vụ trải nghiệm trở thành “mỏ vàng”:

VR/AR Experience
Game Center
Khu vui chơi trẻ em
Mô hình edutainment
Workshop – Studio

Khách sự kiện có xu hướng kéo dài thời gian tiêu dùng, và đây là điểm tăng doanh thu theo giờ.

PHẦN 5: LỢI THẾ CHUYÊN SÂU CHỈ SHOP VINHOMES GLOBAL GATE MỚI SỞ HỮU

✔ 5.1 Dòng khách đa tầng – không phụ thuộc cư dân

Đây là lợi thế cực hiếm tại Việt Nam.
Phần lớn shophouse trên thị trường chỉ có cư dân nội khu, thiếu khách ngoại sinh → doanh thu khó mạnh.

Tại Global Gate, shop có:

“Khách ở + Khách đến + Khách đi qua + Khách quay lại”

Đó là 4 biến số tăng trưởng doanh thu.

✔ 5.2 Hiệu ứng Triển lãm Quốc tế – động cơ tạo doanh số

Một triển lãm quốc tế có thể mang:

10.000 – 30.000 khách/ngày
Đơn vị trưng bày từ nhiều quốc gia
Hoạt động kéo dài nhiều ngày

Điều này tạo ra:

Nhu cầu ăn uống
Nhu cầu cafe – ký kết
Nhu cầu mua sắm kỷ niệm
Nhu cầu dịch vụ cá nhân
Nhu cầu lưu trú & giải trí

Shop gần khu triển lãm sẽ có dòng khách theo mùa chắc chắn.

✔ 5.3 Chuỗi Khách lưu trú & chuyên gia – nguồn tiêu dùng cao

Nhóm chuyên gia – kỹ thuật – thương gia chi tiêu:

Cao hơn khách cư dân trung bình 2–3 lần
ưu tiên trải nghiệm & thương hiệu
tỷ lệ sử dụng dịch vụ beauty – wellness cao

Đây là dòng khách không nhạy giá, nên biên lợi nhuận cao.

✔ 5.4 Giá trị thương hiệu Vingroup – lực hút chuỗi bán lẻ

Chuỗi F&B – Retail chỉ xuống tiền khi dự án đảm bảo:

Tệp khách rõ
Hạ tầng chuẩn
Quy hoạch đồng bộ
Thương hiệu chủ đầu tư

Vingroup là đơn vị hiếm hoi kéo được chuỗi vào, vì:

Đã chứng minh tại:
Times City – Royal City – Vinhomes Ocean Park – Vinhomes Smart City – Grand Park…
Chuỗi thích tập trung theo cụm → tạo critical mass tiêu dùng.

GÓC NHÌN NHÀ ĐẦU TƯ – BIẾN SHOP THÀNH TÀI SẢN SINH TIỀN

Nhà đầu tư mua shop mục tiêu có thể là:

Kinh doanh trực tiếp
Cho thuê dài hạn
Cho thuê ngắn hạn (pop-up/triển lãm)
Chuyển nhượng tăng giá vốn

Với Shop Global Gate, có 4 nguồn lợi nhuận:

✔ 6.1 Lợi nhuận từ kinh doanh trực tiếp (Operating Profit)

Phù hợp với:

Chủ doanh nghiệp
F&B
Dịch vụ làm đẹp
Showroom thương hiệu

✔ 6.2 Lợi nhuận từ cho thuê dài hạn (Recurring Rent)

Dành cho nhà đầu tư không muốn vận hành.

Chuỗi F&B – Retail khi vào dự án sẽ thuê:

3 – 5 – 10 năm tùy mô hình
Tăng giá thuê theo năm 3%–8%

✔ 6.3 Lợi nhuận từ cho thuê theo sự kiện (Short-Term Pop-Up)

Rất hiếm dự án có dạng này.

Mỗi sự kiện triển lãm, các đơn vị cần:

Booth bán hàng tạm
Showroom trải nghiệm
Dịch vụ ăn uống vệ tinh
Khu giới thiệu sản phẩm

Giá thuê ngắn hạn cao hơn 30–200% so với thuê dài hạn.

✔ 6.4 Lợi nhuận tăng giá vốn (Capital Gain)

Khi:

Hạ tầng hoàn thiện
Triển lãm đi vào hoạt động
Dân cư lấp đầy
Cầu Nhật Tân – Vĩnh Tuy – Tứ Liên vận hành

Giá trị shop sẽ tăng theo hạ tầng + tăng theo tiêu dùng + tăng theo thương hiệu.

DỰ BÁO CHU KỲ TÍCH LŨY GIÁ TRỊ 2024 – 2035

Một dự án TMDV thường có chu kỳ tăng giá 3 giai đoạn:

⓵ Giai đoạn Hình thành (2024 – 2027)

Mở bán
Thi công
Định vị chức năng đô thị
Giá còn thấp
Nhà đầu tư săn tài sản vị trí đẹp

➡ Đây là giai đoạn mua tốt nhất

Giai đoạn Kích hoạt thương mại (2027 – 2029)

Khai trương triển lãm
Thương hiệu chuỗi vào
Dòng khách hình thành
Giá thuê tăng mạnh
Giá chuyển nhượng tăng theo

➡ Đây là giai đoạn khai thác

Giai đoạn Ổn định & trưởng thành (2030 – 2035)

Tệp khách ổn định
Cư dân lấp đầy
Chuỗi F&B – Retail phủ kín
Khách quốc tế quen địa điểm
Dịch vụ đa dạng

➡ Đây là giai đoạn thu hồi vốn & sinh lời mạnh

VÌ SAO SHOP VINHOMES GLOBAL GATE LÀ CƠ HỘI “KHÁC BIỆT”

Tóm lại, Shop tại Vinhomes Global Gate hội tụ 6 yếu tố mà thị trường cực khó tìm cùng lúc:

✔ Vị trí Gateway quốc tế
✔ Triển lãm quốc tế tạo dòng khách sự kiện
✔ Sân bay Nội Bài tạo dòng khách du lịch
✔ Cư dân & chuyên gia tạo dòng khách lặp lại
✔ Chuỗi thương hiệu dễ xuống tiền vì chủ đầu tư Vingroup
✔ Mô hình Shop cho thuê ngắn hạn theo sự kiện cực hiếm