Mua bán chuyển nhượng Thiên Nga không số (TN không số) đối diện khu ẩm thực – trường học (Phân khu Tinh Hoa, Vinhomes Global Gate), + các kịch bản ROI & ROA cho 3 ngành hàng khả thi, + nhận xét & khuyến nghị. Bạn có thể dùng để đánh giá có nên đầu tư không.

1) Dữ liệu thực tế tóm tắt (TN Không số)

Từ các nguồn tin:

Căn mã TN-129, diện tích đất 75 m², diện tích xây dựng 305 m².
Vị trí: Đối diện khu Shop TMDV ẩm thực Á-Âu (Global Gourmet) trong phân khu Tinh Hoa. Trục đường Thiên Nga 17m, vỉa hè 4m.
Số tầng: 5 tầng.
Hướng nhà: Tây Nam.
Pháp lý: Sở hữu lâu dài.
Giá bán tham khảo:
- “Giá bán từ 23,36 HTLS 18 tháng” (HTLS = hỗ trợ lãi suất)
- Giá trả sơ bộ (thanh toán sớm / trả thẳng) “giá TTS 21,46 tỷ” VND.

2) Ngành hàng khả thi + giả định

Do vị trí đắc địa (đối diện khu ẩm thực, đường 17m, mặt tiền tốt, dân cư có tiềm năng cao) nên các ngành sau rất khả thi:

Giả định cho các kịch bản tính tài chính:

Biến	Giả định
Giá mua (P)	21,460,000,000 VND (giá TTS căn TN-129)
CAPEX (chi phí setup ngoài giá mua)	Café/Retail: 2,000,000,000 VND; Nhà hàng: 5,000,000,000 VND; Spa: 3,500,000,000 VND
Doanh thu tháng giả định	Café: 600,000,000 VND/tháng; Nhà hàng: 2,500,000,000 VND/tháng; Spa: 1,200,000,000 VND/tháng
Biên lợi nhuận ròng	Café/Retail: 12%; Nhà hàng: 15%; Spa: 14%

3) Kịch bản tính ROI & ROA — từng bước số học rõ ràng

Ta tính cho 3 ngành hàng với các bước:

Sử dụng Giá mua P = 21,460,000,000 VND.

Doanh thu năm = 600,000,000 × 12 =
600,000,000 × 10 = 6,000,000,000;
- 600,000,000 × 2 = 1,200,000,000;
  → 7,200,000,000 VND/năm
Lợi nhuận ròng = 7,200,000,000 × 12% =
= 864,000,000 VND/năm
Tổng vốn (Giá mua + CAPEX) = 21,460,000,000 + 2,000,000,000 = 23,460,000,000 VND
ROI = 864,000,000 / 23,460,000,000 =
0.864 / 23.46 ≈ 0.03684 → ≈ 3.68% / năm
ROA = 864,000,000 / 21,460,000,000 =
0.864 / 21.46 ≈ 0.04024 → ≈ 4.02% / năm

Doanh thu năm = 2,500,000,000 × 12 =
×10 = 25,000,000,000; + ×2 = 5,000,000,000; total = 30,000,000,000 VND/năm
Lợi nhuận ròng = 30,000,000,000 × 15% =
= 4,500,000,000 VND/năm
Tổng vốn = 21,460,000,000 + 5,000,000,000 = 26,460,000,000 VND
ROI = 4,500,000,000 / 26,460,000,000 =
4.5 / 26.46 ≈ 0.17014 → ≈ 17.01% / năm
ROA = 4,500,000,000 / 21,460,000,000 =
4.5 / 21.46 ≈ 0.20970 → ≈ 20.97% / năm

Doanh thu năm = 1,200,000,000 × 12 =
×10 = 12,000,000,000; + ×2 = 2,400,000,000; → 14,400,000,000 VND/năm
Lợi nhuận ròng = 14,400,000,000 × 14% =
= 2,016,000,000 VND/năm
Tổng vốn = 21,460,000,000 + 3,500,000,000 = 24,960,000,000 VND
ROI = 2,016,000,000 / 24,960,000,000 =
2.016 / 24.96 ≈ 0.08077 → ≈ 8.08% / năm
ROA = 2,016,000,000 / 21,460,000,000 =
2.016 / 21.46 ≈ 0.09398 → ≈ 9.40% / năm

4) Kết luận & Khuyến nghị

Ngành hàng	ROI ước tính	ROA ước tính	Đánh giá
Café / Retail	~ 3.7% / năm	~ 4.0% / năm	Lợi suất thấp; phù hợp nếu muốn ít rủi ro, quản lý đơn giản.
Nhà hàng F&B	~ 17.0% / năm	~ 21.0% / năm	Rất hấp dẫn nếu doanh thu đạt kỳ vọng; cần vốn lớn và quản lý tốt.
Spa / Wellness	~ 8.1% / năm	~ 9.4% / năm	Trung bình khá; tốt nếu hoạt động ổn định, ít cạnh tranh hoặc thương hiệu mạnh.

Khuyến nghị

Nếu bạn có kinh nghiệm hoặc đối tác vận hành nhà hàng: ngành Nhà hàng F&B là lựa chọn có lợi cao nhất với căn này (TN-129). Đầu tư vào nhà hàng sẽ giúp tận dụng vị trí đắc địa đối diện khu ẩm thực & trường học, hút khách thường xuyên.
Nếu muốn ít rủi ro hơn và ngân sách/setup nhỏ hơn: Spa / Wellness là một giải pháp cân bằng giữa lợi nhuận & rủi ro.
Café/Retail chỉ đáng xem nếu bạn không muốn đầu tư quá lớn, muốn dòng tiền ổn định, ít quản lý; nhưng lợi suất thấp hơn nhiều so các mô hình F&B hoặc Spa.
Cần tính thêm các yếu tố ngoài: chi phí vận hành, giấy phép PCCC / VSATTP (đặc biệt nhà hàng), mức chi phí NVL, tuyển nhân sự; thời gian dân cư & tiện ích hoàn thiện để ổn định khách; phí quản lý / thuế.

Thông tin bán hàng zalo, Viber và Telegram: 0919875966