Mua bán chuyển nhượng Hoàng Gia 6 Biệt thự / liền kề (phân khu Tinh Hoa — Vinhomes Global Gate, Cổ Loa) rồi chạy 9 kịch bản (3 bất động sản mẫu × 3 ngành: Café/retail, Nhà hàng F&B, Spa). Mình trình bày theo 4 phần như bạn yêu cầu — dữ liệu + giả định + từng bước số học cho từng kịch bản + kết luận & khuyến nghị. Mình dùng các tin rao / trang tổng hợp làm nguồn; những điểm “gánh nặng” (giá / diện tích / số liệu quỹ căn) đều được trích dẫn bên dưới.

1) Dữ liệu thực tế tóm tắt (nguồn)

• Phân khu / loại: Hoàng Gia 6 — thuộc Phân khu Tinh Hoa (dãy Hoàng Gia: có liền kề / tam-tứ lập / song lập)
• Một số tham chiếu kích thước & giá thị trường thực tế (dùng làm mẫu tính):
  1. Biệt thự song lập Hoàng Gia 6 — 144,5 m² (mảnh đất), diện tích sàn ~314 m², mặt tiền ~8.5 m — giá rao tham khảo: 56 tỷ VND. (tin rao Batdongsan / YouTube giới thiệu).
  2. Biệt thự tam/tứ lập (mẫu Tinh Anh / Hoàng Gia) — diện tích đất ≈127.5 m², dải giá tham khảo tam/tứ lập khoảng 40 – 42 tỷ VND theo nguồn phân tích phân khu.
  3. Liền kề (mẫu mặt phố Tinh Hoa) — diện tích đất ~62.5 – 90 m²; giá chuyển nhượng liền kề 75–80m có tin từ ~22 – 35 tỷ tùy lô / vị trí; (bảng giá & tin rao tham khảo).

Những con số trên là ví dụ mẫu thực tế (từ tin rao / bảng phân khu) — căn cụ thể bạn quan tâm có thể khác về giá tùy vị trí (góc, sát hồ, đối công viên), tình trạng hoàn thiện và thời điểm giao dịch.

2) Ngành hàng khả thi + giả định dùng cho mọi kịch bản

Do Hoàng Gia 6 có mặt tiền rộng, diện tích lớn (song/tam/tứ lập) và nằm gần hồ / công viên nội khu → phù hợp các mô hình:

• Café / Retail (showroom, café thương hiệu) — phù hợp tầng 1, khách cư dân + khách bên ngoài.
• Nhà hàng F&B (fine dining hoặc nhà hàng chuyên đề) — tận dụng không gian, sân vườn, tầng trệt + tầng trên làm VIP.
• Spa / Wellness / Thẩm mỹ viện cao cấp — hướng vào cư dân thu nhập cao, nhu cầu dịch vụ lâu dài.

Giả định doanh thu & chi phí (dùng đồng bộ để so sánh công bằng)
(Do tài sản khác nhau về kích thước, mình scale doanh thu theo “hạng” tài sản: Liền kề < Tam/Tứ lập < Song lập lớn.)

Mẫu bất động sản	Giá mua (P) mẫu	Giả định CAPEX (setup ngoài giá mua)
M1 – Liền kề (mẫu lớn) — đại diện 80 m²	P = 28,000,000,000 VND (ví dụ)	Café: 2.0 T; Nh nhà hàng: 5.0 T; Spa: 3.5 T
M2 – Tam/Tứ lập — 127.5 m²	P = 41,000,000,000 VND (ví dụ trong dải 40–42T)	Café: 2.5 T; Nh: 5.5 T; Spa: 3.8 T
M3 – Song lập Hoàng Gia 6 — 144.5 m²	P = 56,000,000,000 VND (tin rao)	Café: 3.0 T; Nh: 6.0 T; Spa: 4.0 T

Giả định doanh thu tháng & biên lợi nhuận ròng (sau OPEX):

• Café/retail: doanh thu/tháng (M1=0.8T; M2=1.0T; M3=1.2T); margin ròng = 12%.
• Nhà hàng: doanh thu/tháng (M1=2.0T; M2=3.0T; M3=4.0T); margin ròng = 15%.
• Spa: doanh thu/tháng (M1=1.0T; M2=1.5T; M3=2.0T); margin ròng = 14%.

Giải thích: doanh thu giả định tăng theo kích thước/mặt tiền & khả năng phục vụ; margin lấy theo kinh nghiệm ngành F&B/ dịch vụ tại các khu đô thị cao cấp.

3) 9 kịch bản — tính từng bước (số học rõ ràng)

Cách tính (áp dụng cho mỗi kịch bản):

1. Doanh thu năm = doanh thu tháng × 12.
2. Lợi nhuận ròng/năm = doanh thu năm × biên lợi nhuận.
3. Tổng vốn đầu tư = Giá mua P + CAPEX.
4. ROI = lợi nhuận ròng / tổng vốn.
5. ROA = lợi nhuận ròng / giá mua P.

Mình sẽ trình bày từng phép tính số học bằng chữ số để bạn kiểm chứng.

Mẫu M1 — Liền kề (P = 28,000,000,000 VND)

M1-A: Café / Retail

1. Doanh thu năm = 800,000,000 × 12 =
   800,000,000 × 10 = 8,000,000,000;
   • (800,000,000 × 2 = 1,600,000,000);
     → 9,600,000,000 VND/năm.
2. Lợi nhuận ròng = 9,600,000,000 × 12% =
   9,600,000,000 × 0.12 = 1,152,000,000 VND/năm.
3. Tổng vốn = 28,000,000,000 + 2,000,000,000 = 30,000,000,000 VND.
4. ROI = 1,152,000,000 / 30,000,000,000 =
   Divide: 1.152 / 30 = 0.0384 → 3.84%/năm.
5. ROA = 1,152,000,000 / 28,000,000,000 =
   1.152 / 28 = 0.041142857… → 4.11%/năm.

M1-B: Nhà hàng F&B

1. Doanh thu năm = 2,000,000,000 × 12 =
   ×10 = 20,000,000,000; + ×2 = 4,000,000,000; → 24,000,000,000 VND.
2. Lợi nhuận ròng = 24,000,000,000 × 15% =
   24,000,000,000 × 0.15 = 3,600,000,000 VND/năm.
3. Tổng vốn = 28,000,000,000 + 5,000,000,000 = 33,000,000,000 VND.
4. ROI = 3,600,000,000 / 33,000,000,000 =
   3.6 / 33 = 0.109090909… → 10.91%/năm.
5. ROA = 3,600,000,000 / 28,000,000,000 =
   3.6 / 28 = 0.1285714286 → 12.86%/năm.

M1-C: Spa / Wellness

1. Doanh thu năm = 1,000,000,000 × 12 = 10,000,000,000 + 2,000,000,000 = 12,000,000,000 VND.
2. Lợi nhuận ròng = 12,000,000,000 × 14% =
   12,000,000,000 × 0.14 = 1,680,000,000 VND/năm.
3. Tổng vốn = 28,000,000,000 + 3,500,000,000 = 31,500,000,000 VND.
4. ROI = 1,680,000,000 / 31,500,000,000 =
   1.68 / 31.5 = 0.0533333333 → 5.33%/năm.
5. ROA = 1,680,000,000 / 28,000,000,000 =
   1.68 / 28 = 0.06 → 6.00%/năm.

Mẫu M2 — Tam/Tứ lập (P = 41,000,000,000 VND)

M2-A: Café / Retail

1. Doanh thu năm = 1,000,000,000 × 12 = 12,000,000,000 VND.
2. Lợi nhuận ròng = 12,000,000,000 × 12% = 1,440,000,000 VND.
3. Tổng vốn = 41,000,000,000 + 2,500,000,000 = 43,500,000,000 VND.
4. ROI = 1,440,000,000 / 43,500,000,000 =
   1.44 / 43.5 = 0.03310344827 → 3.31%/năm.
5. ROA = 1,440,000,000 / 41,000,000,000 =
   1.44 / 41 = 0.03512195122 → 3.51%/năm.

M2-B: Nhà hàng F&B

1. Doanh thu năm = 3,000,000,000 × 12 = 30,000,000,000 VND.
2. Lợi nhuận ròng = 30,000,000,000 × 15% = 4,500,000,000 VND.
3. Tổng vốn = 41,000,000,000 + 5,500,000,000 = 46,500,000,000 VND.
4. ROI = 4,500,000,000 / 46,500,000,000 =
   4.5 / 46.5 = 0.09677419355 → 9.68%/năm.
5. ROA = 4,500,000,000 / 41,000,000,000 =
   4.5 / 41 = 0.10975609756 → 10.98%/năm.

M2-C: Spa / Wellness

1. Doanh thu năm = 1,500,000,000 × 12 = 15,000,000,000 VND.
2. Lợi nhuận ròng = 15,000,000,000 × 14% = 2,100,000,000 VND.
3. Tổng vốn = 41,000,000,000 + 3,800,000,000 = 44,800,000,000 VND.
4. ROI = 2,100,000,000 / 44,800,000,000 =
   2.1 / 44.8 = 0.046875 → 4.69%/năm.
5. ROA = 2,100,000,000 / 41,000,000,000 =
   2.1 / 41 = 0.05121951220 → 5.12%/năm.

Mẫu M3 — Song lập Hoàng Gia 6 (P = 56,000,000,000 VND)

M3-A: Café / Retail

1. Doanh thu năm = 1,200,000,000 × 12 =
   ×10 = 12,000,000,000; + ×2 = 2,400,000,000; → 14,400,000,000 VND.
2. Lợi nhuận ròng = 14,400,000,000 × 12% =
   14,400,000,000 × 0.12 = 1,728,000,000 VND.
3. Tổng vốn = 56,000,000,000 + 3,000,000,000 = 59,000,000,000 VND.
4. ROI = 1,728,000,000 / 59,000,000,000 =
   1.728 / 59 = 0.02928305085 → 2.93%/năm.
5. ROA = 1,728,000,000 / 56,000,000,000 =
   1.728 / 56 = 0.03085714286 → 3.09%/năm.

M3-B: Nhà hàng F&B

1. Doanh thu năm = 4,000,000,000 × 12 = 40,000,000,000 + 8,000,000,000? — chính xác:
   4,000,000,000 × 10 = 40,000,000,000;
   4,000,000,000 × 2 = 8,000,000,000;
   → 48,000,000,000 VND/năm.
2. Lợi nhuận ròng = 48,000,000,000 × 15% =
   48,000,000,000 × 0.15 = 7,200,000,000 VND/năm.
3. Tổng vốn = 56,000,000,000 + 6,000,000,000 = 62,000,000,000 VND.
4. ROI = 7,200,000,000 / 62,000,000,000 =
   7.2 / 62 = 0.1161290323 → 11.61%/năm.
5. ROA = 7,200,000,000 / 56,000,000,000 =
   7.2 / 56 = 0.1285714286 → 12.86%/năm.

M3-C: Spa / Wellness

1. Doanh thu năm = 2,000,000,000 × 12 = 24,000,000,000 VND.
2. Lợi nhuận ròng = 24,000,000,000 × 14% = 3,360,000,000 VND.
3. Tổng vốn = 56,000,000,000 + 4,000,000,000 = 60,000,000,000 VND.
4. ROI = 3,360,000,000 / 60,000,000,000 =
   3.36 / 60 = 0.056 → 5.60%/năm.
5. ROA = 3,360,000,000 / 56,000,000,000 =
   3.36 / 56 = 0.06 → 6.00%/năm.

4) Kết luận tóm tắt & khuyến nghị

So sánh nhanh (tóm tắt ROI & ROA chính)

• Nhà hàng F&B cho ROI cao nhất trong hầu hết kịch bản:
  • M1 (liền kề): ROI ≈ 10.9%, ROA ≈ 12.9%.
  • M2 (tam/tứ): ROI ≈ 9.7%, ROA ≈ 11.0%.
  • M3 (song lập lớn): ROI ≈ 11.6%, ROA ≈ 12.9%.
• Spa cho ROI trung bình: M1 ≈ 5.3%, M2 ≈ 4.7%, M3 ≈ 5.6%; ROA khoảng 5–6%.
• Café / retail cho ROI thấp nhất theo giả định: khoảng ~2.9% → 3.8%; ROA ~ 3.1% → 4.1%.

Những điều cần lưu ý (rủi ro & yếu tố ảnh hưởng)

1. Giá mua P quyết định lớn tới ROI/ROA — tìm mua rẻ / căn góc / mặt tiền tốt nâng được doanh thu là chìa khoá.
2. Vị trí căn (góc, đối hồ, sát công viên / thương mại) ảnh hưởng trực tiếp doanh thu khả thi; căn song lập sát hồ dễ đạt doanh thu lớn hơn giả định.
3. Chi phí chuyển đổi & pháp lý (PCCC, VSATTP, xử lý nước thải) đặc biệt với F&B — có thể làm tăng CAPEX và trì hoãn khai thác.
4. Thời gian dân cư về đông: giai đoạn đầu doanh thu thường thấp hơn giả định; cần dự trữ vốn hoạt động tối thiểu 6–12 tháng.
5. Năng lực vận hành: nếu bạn có đối tác vận hành chuyên nghiệp (chuỗi F&B/ spa nổi tiếng) thì rủi ro giảm và doanh thu có thể vượt giả định.

Gợi ý quyết định

• Bạn nên chọn Nhà hàng F&B nếu: có năng lực vận hành hoặc có đối tác chuỗi, chấp nhận CAPEX lớn, muốn ROI cao và sẵn sàng quản trị rủi ro.
• Bạn nên chọn Spa nếu: muốn rủi ro vừa phải, doanh thu ổn định theo memberships, ít biến động lượt khách theo mùa.
• Café / Retail phù hợp nếu bạn ưu tiên ít quản lý, muốn mặt bằng “giữ giá” + doanh thu phụ, hoặc chuẩn bị cho thương hiệu thuê lại.

Thông tin bán hàng zalo, Viber và Telegram: 0919875966

Email: vutanhai.sky@gmail.com

Thông tin  https://vinhomescoloadonganh.com.vn/biet-thu

Web: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/

Chuyển nhượng Thiên NGa 6: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/chuyen-nhuong-thien-nga-6

Mua bán chuyển nhượng Thiên Nga không số: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/chuyen-nhuong-thien-nga-khong-so

Mua bán chuyển nhượng biệt thự liền kề Hoàng Gia 6: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/mua-ban-chuyen-nhuong-hoang-gia-6