Tin tức

Mua bán chuyển nhượng Hoàng Gia 5 phân khu Tinh Hoa — Vinhomes Global Gate, Cổ Loa

Thứ Bảy. 13/09/25

Mua bán chuyển nhượng Hoàng Gia 5 Biệt thự liền kề phân khu Tinh Hoa — Vinhomes Global Gate, Cổ Loa. Giá trị cho thuê và tiềm năng tăng giá

Mua bán chuyển nhượng Hoàng Gia 5 phân khu Tinh Hoa — Vinhomes Global Gate, Cổ Loa

Biệt thự / Liền kề Hoàng Gia 5 (phân khu Tinh Hoa — Vinhomes Global Gate, Cổ Loa): (1) dữ liệu thực tế tóm tắt + nguồn, (2) ngành hàng khả thi & giả định, (3) 9 kịch bản tài chính (ROI & ROA) — tính từng bước rõ ràng, (4) kết luận + tiềm năng tăng giá 5 năm + khuyến nghị. Mình giữ phép tính từng bước để bạn dễ đối chiếu.

1) Dữ liệu thực tế tóm tắt (nguồn)

  • Loại & vị trí: Biệt thự / liền kề Hoàng Gia 5 — phân khu Tinh Hoa, Vinhomes Global Gate (Cổ Loa, Đông Anh).
  • Kích thước tham khảo (mẫu phổ biến): 127.5 m² (8.5 × 15) — tổng sàn ~313.3 m², xây 4–5 tầng, mặt tiền ~8.5 m.
  • Giá tham khảo (tin rao / bảng phân phối) (dùng làm mẫu để tính):
    • Giá thấp tham khảo: 37.5 tỷ VND (ví dụ tứ lập 127.5 m²).
    • Giá giữa (tin rao): 40.0 tỷ VND (ví dụ listing tứ lập 128 m² ~ 40 tỷ).
    • Giá cao tham khảo (listing cạnh/đặc vị trí): 43.0 tỷ VND (ví dụ tin tứ lập cạnh đơn lập, 127.5 m² giá ~43 tỷ).

Những con số trên là mẫu tham khảo (thị trường thứ cấp — tin rao & trang tổng hợp). Căn cụ thể có thể khác theo hướng, mặt tiền, tình trạng hoàn thiện và hỗ trợ vay.

2) Ngành hàng khả thi & giả định dùng cho các kịch bản

Vì Hoàng Gia 5 có kích thước lớn + mặt tiền rộng → hợp cho:

  • Café / Retail (showroom, flagship café)
  • Nhà hàng F&B (nhà hàng chuyên đề / fine dining / multi-room)
  • Spa / Wellness / Thẩm mỹ viện cao cấp

Giả định chuẩn (dùng để so sánh):

  • Mỗi kịch bản dùng 3 mức giá mua (P):
    • P_low = 37,500,000,000 VND
    • P_mid = 40,000,000,000 VND
    • P_high = 43,000,000,000 VND
  • CAPEX (setup ngoài giá mua): Café = 2.5 tỷ, Nhà hàng = 5.5 tỷ, Spa = 3.8 tỷ.
  • Doanh thu tháng (giả định cho tứ lập 127.5 m²): Café = 1,000,000,000 VND/tháng; Nhà hàng = 3,000,000,000 VND/tháng; Spa = 1,500,000,000 VND/tháng.
  • Biên lợi nhuận ròng (sau OPEX): Café = 12%; Nhà hàng = 15%; Spa = 14%.

(Bạn có thể yêu cầu mình thay các giả định doanh thu/chi phí nếu bạn có dữ liệu thực tế khác.)

3) 9 kịch bản tài chính — tính từng bước rõ ràng

Công thức dùng cho mọi kịch bản:

  • Doanh thu năm = Doanh thu tháng × 12
  • Lợi nhuận ròng/năm = Doanh thu năm × biên lợi nhuận
  • Tổng vốn đầu tư = Giá mua P + CAPEX
  • ROI = Lợi nhuận ròng / Tổng vốn ×100%
  • ROA = Lợi nhuận ròng / Giá mua P ×100%

Mình trình bày phép tính bằng số để bạn kiểm chứng.

A — P_low = 37,500,000,000 VND

A1 — Café / Retail

  1. Doanh thu năm = 1,000,000,000 × 12 = 12,000,000,000 VND.
  2. Lợi nhuận ròng = 12,000,000,000 × 12% = 1,440,000,000 VND.
  3. Tổng vốn = 37,500,000,000 + 2,500,000,000 = 40,000,000,000 VND.
  4. ROI = 1,440,000,000 ÷ 40,000,000,000 = 0.036 → 3.60%/năm.
  5. ROA = 1,440,000,000 ÷ 37,500,000,000 = 0.0384 → 3.84%/năm.

A2 — Nhà hàng F&B

  1. Doanh thu năm = 3,000,000,000 × 12 = 36,000,000,000 VND.
  2. Lợi nhuận ròng = 36,000,000,000 × 15% = 5,400,000,000 VND.
  3. Tổng vốn = 37,500,000,000 + 5,500,000,000 = 43,000,000,000 VND.
  4. ROI = 5,400,000,000 ÷ 43,000,000,000 = 0.12558 → 12.56%/năm.
  5. ROA = 5,400,000,000 ÷ 37,500,000,000 = 0.144 → 14.40%/năm.

A3 — Spa / Wellness

  1. Doanh thu năm = 1,500,000,000 × 12 = 18,000,000,000 VND.
  2. Lợi nhuận ròng = 18,000,000,000 × 14% = 2,520,000,000 VND.
  3. Tổng vốn = 37,500,000,000 + 3,800,000,000 = 41,300,000,000 VND.
  4. ROI = 2,520,000,000 ÷ 41,300,000,000 = 0.0610 → 6.10%/năm.
  5. ROA = 2,520,000,000 ÷ 37,500,000,000 = 0.0672 → 6.72%/năm.

B — P_mid = 40,000,000,000 VND

B1 — Café / Retail

  1. Doanh thu năm = 12,000,000,000 VND.
  2. Lợi nhuận ròng = 1,440,000,000 VND.
  3. Tổng vốn = 40,000,000,000 + 2,500,000,000 = 42,500,000,000 VND.
  4. ROI = 1,440,000,000 ÷ 42,500,000,000 = 0.03388 → 3.39%/năm.
  5. ROA = 1,440,000,000 ÷ 40,000,000,000 = 0.036 → 3.60%/năm.

B2 — Nhà hàng F&B

  1. Doanh thu năm = 36,000,000,000 VND.
  2. Lợi nhuận ròng = 5,400,000,000 VND.
  3. Tổng vốn = 40,000,000,000 + 5,500,000,000 = 45,500,000,000 VND.
  4. ROI = 5,400,000,000 ÷ 45,500,000,000 = 0.11868 → 11.87%/năm.
  5. ROA = 5,400,000,000 ÷ 40,000,000,000 = 0.135 → 13.50%/năm.

B3 — Spa / Wellness

  1. Doanh thu năm = 18,000,000,000 VND.
  2. Lợi nhuận ròng = 2,520,000,000 VND.
  3. Tổng vốn = 40,000,000,000 + 3,800,000,000 = 43,800,000,000 VND.
  4. ROI = 2,520,000,000 ÷ 43,800,000,000 = 0.05753 → 5.75%/năm.
  5. ROA = 2,520,000,000 ÷ 40,000,000,000 = 0.063 → 6.30%/năm.

C — P_high = 43,000,000,000 VND

C1 — Café / Retail

  1. Doanh thu năm = 12,000,000,000 VND.
  2. Lợi nhuận ròng = 1,440,000,000 VND.
  3. Tổng vốn = 43,000,000,000 + 2,500,000,000 = 45,500,000,000 VND.
  4. ROI = 1,440,000,000 ÷ 45,500,000,000 = 0.03165 → 3.16%/năm.
  5. ROA = 1,440,000,000 ÷ 43,000,000,000 = 0.03349 → 3.35%/năm.

C2 — Nhà hàng F&B

  1. Doanh thu năm = 36,000,000,000 VND.
  2. Lợi nhuận ròng = 5,400,000,000 VND.
  3. Tổng vốn = 43,000,000,000 + 5,500,000,000 = 48,500,000,000 VND.
  4. ROI = 5,400,000,000 ÷ 48,500,000,000 = 0.11134 → 11.13%/năm.
  5. ROA = 5,400,000,000 ÷ 43,000,000,000 = 0.12558 → 12.56%/năm.

C3 — Spa / Wellness

  1. Doanh thu năm = 18,000,000,000 VND.
  2. Lợi nhuận ròng = 2,520,000,000 VND.
  3. Tổng vốn = 43,000,000,000 + 3,800,000,000 = 46,800,000,000 VND.
  4. ROI = 2,520,000,000 ÷ 46,800,000,000 = 0.05385 → 5.38%/năm.
  5. ROA = 2,520,000,000 ÷ 43,000,000,000 = 0.0586 → 5.86%/năm.

4) Kết luận ngắn, tiềm năng tăng giá 5 năm & khuyến nghị

So sánh nhanh (tóm tắt)

  • Nhà hàng F&B đem lại ROI cao nhất trong mọi kịch bản: ~11–12.6%/năm (ROI) và ~12.6–14.4%/năm (ROA) — nếu doanh thu đạt giả định.
  • Spa: ROI ~5.4–6.1%/năm, ROA ~5.9–6.7%/năm — lựa chọn cân bằng rủi ro/lợi nhuận.
  • Café / Retail: ROI thấp nhất ~3.1–3.6%/năm, ROA ~3.3–3.8%/năm (nhưng ít rủi ro vận hành hơn).

Tiềm năng tăng giá trong 5 năm tới (scenarios)

Dựa trên lịch sử biến động & triển vọng dự án lớn (Vingroup, hạ tầng, gần Trung tâm Hội chợ Triển lãm Quốc gia), mình đưa 3 kịch bản tăng giá thị trường cho Hoàng Gia 5:

  • Thận trọng (conservative): ~3%/năm → sau 5 năm ≈ +16% tổng (P × 1.03^5 ≈ 1.159).
  • Hợp lý (moderate): ~7%/năm → sau 5 năm ≈ +40% tổng (P × 1.07^5 ≈ 1.403).
  • Lạc quan (bull): ~10%/năm → sau 5 năm ≈ +61% tổng (P × 1.10^5 ≈ 1.611).

Thực tế: có tin rao/điểm dữ liệu cho thấy một số giao dịch/tin rao đã tăng ~20–25% trong 1 năm ở những lô tốt (theo một số listing môi giới), nhưng đó là trường hợp đặc thù và không phải là trung bình thị trường; vì vậy khả năng tăng mạnh tồn tại nhưng rủi ro & biến động lớn.

Thông tin bán hàng zalo, Viber và Telegram: 0919875966

Email: vutanhai.sky@gmail.com

Thông tin  https://vinhomescoloadonganh.com.vn/biet-thu

Web: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/

Chuyển nhượng Thiên NGa 6: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/chuyen-nhuong-thien-nga-6

Mua bán chuyển nhượng Thiên Nga không số: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/chuyen-nhuong-thien-nga-khong-so

Mua bán chuyển nhượng biệt thự liền kề Hoàng Gia 6: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/mua-ban-chuyen-nhuong-hoang-gia-6

Chuyển nhượng Biệt thự Hoàng Gia 5: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/mua-ban-chuyen-nhuong-hoang-gia-5

Liên hệ với chúng tôi

    Quý khách vui lòng điền thông tin để nhận thông tin và bảng giá mới nhất dự án Vinhomes Cổ Loa.