Thông tin chuyển nhượng Thiên Nga 6 (TN6) — phân khu Tinh Hoa, Vinhomes Global Gate (Cổ Loa) và chạy 9 kịch bản tài chính (ROI & ROA) cho 3 ngành hàng khả thi (Café/retail, Nhà hàng F&B, Spa). Mình trình bày theo 4 phần: (1) dữ liệu thực tế tóm tắt (có nguồn), (2) ngành hàng khả thi + giả định, (3) kịch bản tính toán từng bước (số học rõ ràng), (4) kết luận & khuyến nghị.

Nguồn chính: trang dự án / trang chuyên môi giới & tin rao (Vinhomes Cổ Loa, Batdongsan, tuanshophouse, các tin rao TN6). Mình đã trích dẫn những thông tin nền quan trọng trong phần (1). Tháng 9 năm 2025

1) Dữ liệu thực tế tóm tắt (TN6) — những số quan trọng (có dẫn nguồn)

Quỹ căn & diện tích: TN6 có rất nhiều lô trong phân khu Tinh Hoa — trang tổng hợp nêu số lượng ~285 căn, diện tích đất phổ biến 63 m² → 157 m² (chủ yếu 63m² dãy chẵn và 75m² dãy lẻ).
Trục đường & thiết kế: đường TN6 được quy hoạch 13 m (3-7-3), nhà xây 5 tầng, phong cách Manhattan; mặt tiền thông dụng 5 m. (thông tin mặt bằng / mô tả chi tiết).
Giá chuyển nhượng tham khảo (thị trường / tin rao):
- Có tin 63 m² chào ~ 22,5 tỷ VND (ví dụ tin rao).
- Có tin 75 m² (gần hồ, mã TN6-19) full/giá thực tế ~ 24,8 / 22,8 tỷ VND (tùy lịch sử/khuyến mãi).
- Trang tổng hợp giá gốc phân khu cho thấy dải giá 75m tại Thiên Nga (4–6) khoảng 22,2 → 29,6 tỷ VND (tùy lô, vị trí).

Ghi chú: giá trên là giá chuyển nhượng/tin rao thực tế (thị trường thứ cấp) — từng căn cụ thể có thể thấp/hay cao hơn tùy: hướng, xẻ khe/góc, sát hồ hay sát công viên, tình trạng nội thất, hỗ trợ vay, thời điểm đăng tin.

2) Ngành hàng khả thi & giả định chính để so sánh (dùng cho tính toán)

Ngành khả thi (TN6, Tinh Hoa):

Café / Retail (cửa hàng thương hiệu, chuỗi) — phù hợp mặt tiền, dân cư nội khu.
Nhà hàng / F&B (fine dining / nhà hàng tầm trung-cao) — nếu căn mặt đường, sát khu ẩm thực/khu đông dân.
Spa / Wellness / Thẩm mỹ viện cao cấp — khớp với tệp cư dân thu nhập cao.

Giả định dùng cho tất cả kịch bản (để so sánh công bằng):

Doanh thu tháng (giả định thực tế khu đô thị & mặt tiền TN6):
- Café/retail: 600.000.000 VND/tháng.
- Nhà hàng: 2.500.000.000 VND/tháng.
- Spa: 1.200.000.000 VND/tháng.
Biên lợi nhuận ròng (sau chi phí vận hành):
- Café/retail: 12%.
- Nhà hàng: 15%.
- Spa: 14%.
CAPEX (chi phí cải tạo + thiết bị ngoài giá mua):
- Café/retail: 2.000.000.000 VND.
- Nhà hàng: 5.000.000.000 VND.
- Spa: 3.500.000.000 VND.

Vì sao dùng các con số trên: là các giả định thực tiễn (độ bảo thủ trung bình) để so sánh khả năng sinh lời giữa các mô hình — nếu bạn muốn mình sẽ thay bằng doanh thu/biên lợi nhuận mà bạn kỳ vọng hoặc thu thập số liệu thực tế từ chuỗi/nhà hàng tương tự.

3) Kịch bản tính toán (từng bước số học rõ ràng)

Mình chọn 3 mức giá mua (P) điển hình cho TN6 từ dữ liệu/ tin rao để so sánh:

P_low = 22.500.000.000 VND (ví dụ tin 63 m²).
P_mid = 24.800.000.000 VND (ví dụ TN6-19 sát hồ có báo giá full 24,8T / TTS 22,8T).
P_high = 29.600.000.000 VND (mốc trên bảng giá phân khu cho 75m: dải tới ~29,6T).

Công thức dùng lặp lại cho mọi kịch bản:

Doanh thu năm = doanh thu tháng × 12.
Lợi nhuận ròng/năm = doanh thu năm × biên lợi nhuận.
Tổng vốn đầu tư = Giá mua (P) + CAPEX.
ROI = (Lợi nhuận ròng) / (Tổng vốn) × 100%
ROA = (Lợi nhuận ròng) / (Giá mua P) × 100%

Tính cho P_low = 22.500.000.000 VND

1) Café / Retail

Doanh thu năm = 600,000,000 × 12 =
Step: 600,000,000×10 = 6,000,000,000; + 600,000,000×2 = 1,200,000,000; → 7,200,000,000 VND/năm.
Lợi nhuận ròng = 7,200,000,000 × 12% = 7,200,000,000 × 0.12 = 864,000,000 VND/năm.
Tổng vốn = 22,500,000,000 + 2,000,000,000 = 24,500,000,000 VND.
ROI = 864,000,000 / 24,500,000,000 =
Step: 864,000,000 ÷ 24,500,000,000 = 0.03526530612 → 3.53%/năm.
ROA = 864,000,000 / 22,500,000,000 = 0.0384 → 3.84%/năm.

2) Nhà hàng (F&B)

Doanh thu năm = 2,500,000,000 × 12 = 25,000,000,000 + 5,000,000,000 = 30,000,000,000 VND/năm.
Lợi nhuận ròng = 30,000,000,000 × 15% = 30,000,000,000 × 0.15 = 4,500,000,000 VND/năm.
Tổng vốn = 22,500,000,000 + 5,000,000,000 = 27,500,000,000 VND.
ROI = 4,500,000,000 / 27,500,000,000 = 0.1636363636 → 16.36%/năm.
ROA = 4,500,000,000 / 22,500,000,000 = 0.20 → 20.00%/năm.

3) Spa / Wellness

Doanh thu năm = 1,200,000,000 × 12 = 12,000,000,000 + 2,400,000,000 = 14,400,000,000 VND/năm.
Lợi nhuận ròng = 14,400,000,000 × 14% = 14,400,000,000 × 0.14 = 2,016,000,000 VND/năm.
Tổng vốn = 22,500,000,000 + 3,500,000,000 = 26,000,000,000 VND.
ROI = 2,016,000,000 / 26,000,000,000 = 0.0775384615 → 7.75%/năm.
ROA = 2,016,000,000 / 22,500,000,000 = 0.0896 → 8.96%/năm.

Tính cho P_mid = 24.800.000.000 VND

1) Café / Retail

Doanh thu năm = 7,200,000,000 VND (như trên).
Lợi nhuận ròng = 7,200,000,000 × 0.12 = 864,000,000 VND.
Tổng vốn = 24,800,000,000 + 2,000,000,000 = 26,800,000,000 VND.
ROI = 864,000,000 / 26,800,000,000 = 0.03223880597 → 3.22%/năm.
ROA = 864,000,000 / 24,800,000,000 = 0.03483870968 → 3.48%/năm.

2) Nhà hàng

Doanh thu năm = 30,000,000,000 VND.
Lợi nhuận ròng = 4,500,000,000 VND.
Tổng vốn = 24,800,000,000 + 5,000,000,000 = 29,800,000,000 VND.
ROI = 4,500,000,000 / 29,800,000,000 = 0.15100671141 → 15.10%/năm.
ROA = 4,500,000,000 / 24,800,000,000 = 0.18145161290 → 18.15%/năm.

3) Spa

Doanh thu năm = 14,400,000,000 VND.
Lợi nhuận ròng = 2,016,000,000 VND.
Tổng vốn = 24,800,000,000 + 3,500,000,000 = 28,300,000,000 VND.
ROI = 2,016,000,000 / 28,300,000,000 = 0.0712371134 → 7.12%/năm.
ROA = 2,016,000,000 / 24,800,000,000 = 0.08129032258 → 8.13%/năm.

Tính cho P_high = 29.600.000.000 VND

1) Café / Retail

Doanh thu năm = 7,200,000,000 VND.
Lợi nhuận ròng = 864,000,000 VND.
Tổng vốn = 29,600,000,000 + 2,000,000,000 = 31,600,000,000 VND.
ROI = 864,000,000 / 31,600,000,000 = 0.02734177215 → 2.73%/năm.
ROA = 864,000,000 / 29,600,000,000 = 0.02918918919 → 2.92%/năm.

2) Nhà hàng

Doanh thu năm = 30,000,000,000 VND.
Lợi nhuận ròng = 4,500,000,000 VND.
Tổng vốn = 29,600,000,000 + 5,000,000,000 = 34,600,000,000 VND.
ROI = 4,500,000,000 / 34,600,000,000 = 0.13005780347 → 13.01%/năm.
ROA = 4,500,000,000 / 29,600,000,000 = 0.15202702703 → 15.20%/năm.

3) Spa

Doanh thu năm = 14,400,000,000 VND.
Lợi nhuận ròng = 2,016,000,000 VND.
Tổng vốn = 29,600,000,000 + 3,500,000,000 = 33,100,000,000 VND.
ROI = 2,016,000,000 / 33,100,000,000 = 0.06090634441 → 6.09%/năm.
ROA = 2,016,000,000 / 29,600,000,000 = 0.06810810811 → 6.81%/năm.

4) Kết luận tóm tắt & khuyến nghị

Tổng quan kết quả (tóm tắt):

Nhà hàng (F&B) mang ROI & ROA cao nhất ở mọi mức giá giả định — ví dụ ROI ≈ 13–16%/năm (P_mid → P_low), ROA ≈ 15–20%/năm. Đây là kịch bản hấp dẫn nhất về lợi suất nếu bạn có năng lực vận hành/đối tác quản lý tốt.
Spa / Wellness nằm ở mức trung bình: ROI ≈ ~6–8%/năm, ROA ≈ ~6.8–9%/năm — hợp cho nhà đầu tư muốn lợi suất ổn định hơn và ít biến động lượt khách so với F&B.
Café / Retail cho ROI thấp nhất theo giả định (khoảng ~2.7–3.5%/năm ở các mức giá) — vẫn tốt hơn cho thuê dân cư, nhưng không bằng F&B lớn.

Yếu tố quyết định hiệu quả thực tế:

Giá mua (P): càng mua rẻ => ROA/ROI cải thiện rõ rệt. (chênh vài tỷ trong P làm khác biệt lớn).
Vị trí lô (góc / sát hồ / mặt đường chính): ảnh hưởng trực tiếp doanh thu khả thi (sát hồ/đối công viên => dễ đạt doanh thu cao).
Khả năng vận hành: F&B & spa đòi hỏi quản trị chuyên nghiệp (chi phí nhân sự, giấy phép PCCC/VSATTP, xử lý rác/nuớc thải…).
Thời gian dân cư về ở: giai đoạn đầu (dân cư chưa đông) doanh thu F&B/spa có thể thấp hơn giả định — cần kế hoạch tài chính đệm (6–12 tháng).
Thanh khoản khi bán: shop/tmdv đang kinh doanh có thể có thị trường mua khác (nhà đầu tư mua vì thu nhập), nhưng người mua muốn kiểm tra doanh thu hiện tại.

Khuyến nghị ngắn:

Nếu bạn có kinh nghiệm hoặc đối tác vận hành F&B → ưu tiên chọn căn TN6 vị trí mặt đường/góc/sát hồ để mở nhà hàng cao cấp (ROI & ROA tốt nhất).
Nếu bạn muốn rủi ro vừa phải & dòng tiền ổn định → cân nhắc spa cao cấp hoặc mô hình dịch vụ sức khỏe (ít nhạy mùa hơn, margin ổn).
Nếu muốn ít quản lý, cho thuê lại (dân cư/long-term) an toàn nhưng ROI thấp; hoặc cho thuê mặt bằng cho thương hiệu chuỗi (franchise) để giảm rủi ro vận hành.

Thông tin bán hàng zalo, Viber và Telegram: 0919875966

Email: vutanhai.sky@gmail.com

Thông tin https://vinhomescoloadonganh.com.vn/biet-thu

Web: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/

Chuyển nhượng Thiên NGa 6: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/chuyen-nhuong-thien-nga-6