Vinhomes Green Paradise (thường gọi Vinhomes Cần Giờ) là siêu dự án đô thị — du lịch biển do Vingroup/Vinhomes phát triển tại Long Hòa & Cần Thạnh, huyện Cần Giờ, TP. HCM. Những điểm “load-bearing” cần biết:

• Quy mô ~2.870 ha; dân cư dự kiến ~230.000 người.
• Dự án được quy hoạch là đô thị du lịch biển quy mô lớn — có marina, sân golf, trung tâm hội nghị quốc tế, bệnh viện quốc tế (Vinmec), khu nghỉ dưỡng, bến du thuyền, quảng trường biển… (đa chức năng: du lịch, thương mại, y tế, MICE).
• Vingroup đã khởi công lấn biển / triển khai hạ tầng (khởi công 19-04-2025) — đây là dự án “đầu ghép” hạ tầng lớn, kỳ vọng kéo theo hàng loạt công trình tiện ích và kết nối hạ tầng vùng.
• Kết nối dự kiến: dự án cách trung tâm TP.HCM ~50 km; kế hoạch giao thông bao gồm các tuyến hạ tầng lớn (cầu/đường, đề xuất tuyến đường sắt tốc độ cao/đường metro kết nối Cần Giờ).

Sản phẩm nhà ở: biệt thự, liền kề, căn hộ

Dự án có đa dạng sản phẩm nhà ở, phân bổ theo khu & chức năng — từ thấp tầng tới cao tầng:

Loại hình	Số lượng / diện tích / cao tầng / đặc điểm
Biệt thự thấp tầng	~ 11.542 căn biệt thự thấp tầng, xây trên ~292,54 ha; cao tối đa ~3 tầng.
Nhà phố / liền kề / Shophouse	~ 13.423 căn nhà liền kề trên 111,75 ha, cao tối đa 5 tầng; cùng với các căn shophouse thương mại thấp tầng trong tổ hợp dịch vụ.
Nhà ở xã hội	Có quỹ nhà ở xã hội, gồm ~ 95 khối nhà, tối đa 7 tầng; chiếm khoảng 82 ha; phục vụ nhu cầu dân cư phổ thông.
Căn hộ cao tầng / chung cư	11 tòa chung cư cao tầng, cao tối đa ~39 tầng trên diện tích khoảng 7,289 ha.
Khách sạn / officetel / căn hộ nghỉ dưỡng	Dự kiến có kết hợp khách sạn cao cấp, văn phòng, căn hộ nghỉ dưỡng — nằm trong các phân khu thương mại/dịch vụ du lịch.

III. Tiện ích & hạ tầng nổi bật

Dự án được quy hoạch để có hệ thống tiện ích rất lớn & đồng bộ, đặc biệt là các yếu tố nghỉ dưỡng + sinh thái + giải trí:

Loại tiện ích	Chi tiết & đặc điểm
Biển hồ nhân tạo & mặt nước	Hồ nhân tạo “Paradise Lagoon” ~443 ha — lớn và là điểm nhấn của dự án. Kèm các mặt nước, vịnh nhỏ, bãi biển nhân tạo.
Giải trí & chủ đề	VinWonders / công viên chủ đề, Safari, Winter Wonderland (theo mô hình nhà mùa đông/giải trí) trong vùng giải trí 122 ha. Nhà hát Blue Waves & Nhà hát Sóng Xanh, trung tâm hội nghị, quảng trường lớn.
Sân golf, marina & cảng du thuyền	Có 2 sân golf 18 lỗ chuẩn quốc tế. Cảng du thuyền quốc tế (Landmark Harbour).
Trường học – Y tế – Giáo dục	Hệ thống trường học chất lượng cao, quốc tế Vinschool; bệnh viện Vinmec; trạm y tế; y tế quốc tế.
Các tiện ích nội khu	Công viên, công viên chủ đề, đường đi bộ, phố đi bộ, bãi tắm công cộng, kiosk khu BBQ, gym, spa nội khu, các tiện ích thể thao (tennis, bóng rổ, đa năng) — theo các mô tả.
Cảnh quan & môi trường	Mật độ xây dựng thấp (~22-30%), nhiều diện tích dành cho mặt nước, cây xanh, gió biển, rừng ngập mặn. Thiết kế gần thiên nhiên, lấy ánh sáng & thông gió, view biển / lagoons.
Kết nối giao thông	Các dự án cầu / đường lớn: Cầu Cần Giờ (dự kiến), tuyến đường cao tốc, cải tạo tuyến đường Rừng Sác, đề xuất metro kết nối Cần Giờ với trung tâm.

1. Những đặc điểm nổi bật & so sánh

• Mật độ xây dựng thấp — chỉ khoảng 22-30% diện tích toàn khu dành xây dựng nhà ở/thương mại, phần lớn còn lại là không gian mặt nước, cây xanh & tiện ích.
• Các sản phẩm thấp tầng (liền kề / biệt thự) chiếm phần lớn diện tích và sản phẩm — có view mặt nước, biển hồ lớn, bến du thuyền, cảnh quan đẹp. Căn hộ cao tầng chiếm phần nhỏ so tổng diện tích.
• Sản phẩm đa dạng để phù hợp nhiều đối tượng: từ nhà ở xã hội, nhà phố liền kề tới biệt thự ven biển, căn hộ cao cấp & khách sạn.

10 ngành kinh doanh có tiềm năng phát triển tại Vinhomes Green Paradise

1. Khách sạn / resort cao cấp & boutique hotel (đón khách du lịch quốc tế & HCM).
2. MICE & Trung tâm hội nghị — Sự kiện quốc tế (dựa vào convention center trong dự án).
3. Marina / dịch vụ du thuyền, cho thuê tàu, yacht services (bến du thuyền + bảo dưỡng).
4. F&B cao cấp & chuỗi nhà hàng ven biển / bars (seafood, fine-dining, beach clubs).
5. Spa, wellness & medical tourism (kết hợp với Vinmec/khách quốc tế).
6. Bất động sản cho thuê ngắn hạn (villa rental, serviced apartments) — phục vụ nghỉ dưỡng.
7. Thương mại bán lẻ & giải trí (mall, flagship stores, khu ẩm thực).
8. Hoạt động thể thao biển & trải nghiệm (water sports, eco-tourism, câu cá biển).
9. Vận tải, logistics & hỗ trợ xây dựng — dịch vụ B2B (do quy mô xây dựng lớn).
10. Dịch vụ giáo dục & đào tạo chuyên sâu (trung tâm đào tạo nghề du lịch, F&B, y tế).

Tiềm năng hạ tầng & tăng giá — điểm chính (ngắn)

• Quy mô + tiện ích “tất-cả-trong-một” (marina, Vinmec, trung tâm hội nghị, sân golf) thường kéo dòng khách du lịch cao cấp & MICE — hỗ trợ doanh thu cho F&B/khách sạn/marina.
• Kết nối hạ tầng (đường/cầu, đề xuất tuyến đường sắt/tốc độ cao đến Cần Giờ) sẽ rút ngắn khoảng cách với trung tâm — đây là nhân tố quan trọng làm tăng giá trị tài sản.
• Rủi ro & chu kỳ: dự án rất lớn nên hạ tầng, dân cư, tiện ích hoàn thiện dần theo giai đoạn → giá/tính thanh khoản có thể biến động trong 1–3 năm đầu; cơ hội tăng giá lớn về trung/dài hạn (3–7 năm) nếu hạ tầng khu vực & cầu du lịch thực tế vận hành tốt.

Biệt thự

Liền kề

Shophouse

Căn hộ chung cư

3 kịch bản tài chính mẫu (ROI & ROA) — minh họa cụ thể, từng bước tính

Giả định: các con số mang tính minh họa để so sánh ngành; phải hiệu chỉnh theo căn, vị trí, chi phí thực tế. Mình trình bày bước số học rõ ràng.

Kịch bản 1 — Cho 1 biệt thự nghỉ dưỡng (mua để làm villa rental)

Giả định: mua 1 villa biển (giá mua) = 30,000,000,000 VND (30 tỷ). CAPEX trang bị/hoàn thiện = 2,000,000,000 VND. Giá trung bình thuê/ngày = 20,000,000 VND/đêm. Tỷ lệ lấp đầy trung bình = 60%. Chi phí vận hành (nhân sự, điện nước, quản lý, phí) ≈ 65% doanh thu (nghĩa là lợi nhuận ròng = 35% doanh thu).

Tính toán:

1. Doanh thu năm = giá/đêm × 365 × tỉ lệ lấp đầy.
   • Giá/đêm × 365 = 20,000,000 × 365.
     Step: 20,000,000 × 300 = 6,000,000,000.
     20,000,000 × 60 = 1,200,000,000.
     20,000,000 × 5 = 100,000,000.
     Tổng = 6,000,000,000 + 1,200,000,000 + 100,000,000 = 7,300,000,000 VND.
   • Nhân tỉ lệ lấp đầy 60%: 7,300,000,000 × 0.6 =
     7,300,000,000 × 6 = 43,800,000,000 → chia 10 = 4,380,000,000 VND/năm.
2. Lợi nhuận ròng = doanh thu × 35% = 4,380,000,000 × 0.35 =
   • 4,380,000,000 × 0.3 = 1,314,000,000.
   • 4,380,000,000 × 0.05 = 219,000,000.
   • Tổng = 1,314,000,000 + 219,000,000 = 1,533,000,000 VND/năm.
3. Tổng vốn đầu tư = giá mua + CAPEX = 30,000,000,000 + 2,000,000,000 = 32,000,000,000 VND.
4. ROI (theo tổng vốn) = lợi nhuận ròng ÷ tổng vốn = 1,533,000,000 ÷ 32,000,000,000 =
   • Chia cả hai cho 1,000,000,000 → 1.533 ÷ 32 = 0.04790625 → ≈ 4.79% / năm.
5. ROA (lợi nhuận / tài sản = giá mua) = 1,533,000,000 ÷ 30,000,000,000 =
   • 1.533 ÷ 30 = 0.0511 → ≈ 5.11% / năm.

Kết luận kịch bản 1: ROI ≈ 4.8%/năm, ROA ≈ 5.1%/năm — nếu villa cho thuê ngắn hạn; cải thiện được nếu giá/đêm hoặc occupancy cao hơn (lễ/tết/ mùa cao điểm) hoặc chi phí vận hành thấp hơn.

Kịch bản 2 — Boutique hotel 50 phòng (xây / vận hành)

Giả định: tổng vốn đầu tư (đất + xây dựng + hoàn thiện) = 200,000,000,000 VND (200 tỷ). Giá trung bình bán phòng (ADR) = 2,500,000 VND/đêm; số phòng = 50; occupancy = 65%; biên lợi nhuận ròng sau OPEX = 20% (huấn luyện, marketing, staff, utilities, quản lý).

Tính toán:

1. Doanh thu năm = số phòng × ADR × 365 × occupancy.
   • Số phòng × ADR = 50 × 2,500,000 = 125,000,000 VND/ngày (tổng across hotel).
   • 125,000,000 × 365 =
     125,000,000 × 300 = 37,500,000,000.
     125,000,000 × 60 = 7,500,000,000.
     125,000,000 × 5 = 625,000,000.
     Tổng = 37,500,000,000 + 7,500,000,000 + 625,000,000 = 45,625,000,000 VND.
   • Nhân occupancy 65%: 45,625,000,000 × 0.65 =
     45,625,000,000 × 6 = 273,750,000,000 → ÷10 = 27,375,000,000;
     45,625,000,000 × 0.05 = 2,281,250,000. (But easier: 45,625,000,000 × 0.65 = 29,656,250,000?) Wait — do carefully:
     Let’s compute precisely: 45,625,000,000 × 0.65 = 45,625,000,000 × (65/100) = (45,625,000,000 × 65)/100.
     45,625,000,000 × 65 = 45,625,000,000 × (60 + 5) = (2,737,500,000,000) + (228,125,000,000) = 2,965,625,000,000.
     Divide by 100 → 29,656,250,000 VND/năm.
2. Lợi nhuận ròng = doanh thu × 20% = 29,656,250,000 × 0.20 = 5,931,250,000 VND/năm.
3. Tổng vốn = 200,000,000,000 VND.
4. ROI = 5,931,250,000 ÷ 200,000,000,000 =
   • 5.93125 ÷ 200 = 0.02965625 → ≈ 2.97% / năm.
5. ROA = 5,931,250,000 ÷ 200,000,000,000 = (same here since asset ~invested capital) → ≈ 2.97% / năm.

Kết luận kịch bản 2: với các giả định bảo thủ, boutique hotel 50 phòng có ROI ~ 3%/năm; để đạt ROI hấp dẫn hơn cần ADR cao hơn, occupancy cao hơn, chi phí vốn thấp hơn, hoặc khai thác thêm F&B/MICE để tăng doanh thu.

Kịch bản 3 — Marina / bến du thuyền & dịch vụ (berth + dịch vụ)

Giả định: vốn đầu tư xây/hoàn thiện bến + dịch vụ (cầu cảng, bến, dịch vụ bảo dưỡng, khu dịch vụ) = 150,000,000,000 VND (150 tỷ). Doanh thu từ phí neo/berth, dịch vụ sửa chữa, nhiên liệu, cho thuê (năm đầu ổn định) = 25,000,000,000 VND/năm. Biên lợi nhuận ròng (sau chi phí vận hành, nhân sự, quản lý) = 30%.

Tính toán:

1. Doanh thu năm giả định = 25,000,000,000 VND.
2. Lợi nhuận ròng = 25,000,000,000 × 30% =
   25,000,000,000 × 0.3 = 7,500,000,000 VND/năm.
3. Tổng vốn đầu tư = 150,000,000,000 VND.
4. ROI = 7,500,000,000 ÷ 150,000,000,000 =
   7.5 ÷ 150 = 0.05 → 5.00% / năm.
5. ROA = lợi nhuận ÷ tổng tài sản (thường lấy = vốn đầu tư) = 5.00% / năm.

Kết luận kịch bản 3: marina có ROI ≈ 5%/năm theo giả định; có thể cao hơn nếu hút được du thuyền quốc tế, thu phí dịch vụ giá cao, hoặc phát triển dịch vụ phụ trợ (nhà hàng, logistics marina).

Tổng kết & khuyến nghị (ngắn gọn)

• Mô hình có ROI hấp dẫn nhất trong 3 ví dụ trên ở điều kiện giả định là marina (5%) và villa rental (≈4.8%); nhưng nhà hàng/khách sạn có thể vượt lên nếu ADR/occupancy và tiện ích phụ trợ (MICE, sự kiện) được scale tốt — hiện ví dụ hotel bảo thủ cho ROI thấp ~3% vì vốn đầu tư khổng lồ.
• Tốc độ hoàn thiện hạ tầng & kết nối (đường/cầu/rail) sẽ quyết định thời điểm dòng khách & tăng giá — nếu hạ tầng hoàn thành nhanh, giá + doanh thu sẽ tăng mạnh (cơ hội tăng giá lớn trong 3–7 năm). t
• Rủi ro chính: thời gian xây/hoàn thiện kéo dài, dân cư & khách chưa về kịp → áp lực dòng tiền; chi phí vốn lớn; yêu cầu giấy phép (PCCC, hàng hải) cho F&B/marina.
• Gợi ý hành động: nếu bạn muốn hiệu suất ngắn hạn → chọn lĩnh vực ít vốn & nhanh triển khai (F&B cao cấp, villa thuê vận hành bởi operator chuyên nghiệp). Nếu mục tiêu đầu tư dài hạn → đầu tư vào bất động sản lớn (condo, shophouse có vị trí) hoặc hợp tác với operator để giảm rủi ro vận hành.

THÔNG TIN BÁN HÀNG LIÊN HỆ 0919875966

WEBSITE: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/vinhomes-green-paradise