Dự án Lumière Prime Hills by Masterise Homes tại Khu đô thị Vinhomes Global Gate Cổ Loa Đông Anh. Diện tích từ Studio, 1PN, 1PN+, 2PN, 2PN+, đến Duplex và Penthouse.

Thông tin dự án Lumière Prime Hills

Chủ đầu tư: Masterise Homes.
Vị trí: Đường Trường Sa, Xã Đông Hội, Huyện Đông Anh, Hà Nội, thuộc khu đô thị Vinhomes Global Gate, phân khu Tinh Hoa.
Quy mô: khoảng 1,2 ha (13.335,6 m²), gồm:
- 2 tòa căn hộ cao cấp cao 45 tầng
- 1 tòa văn phòng cao 45 tầng
- 4 tầng hầm liên thông để xe
Loại hình căn hộ: đa dạng — từ Studio, 1PN, 1PN+, 2PN, 2PN+, đến Duplex và Penthouse.
Tiện ích: dự án có rất nhiều tiện ích cả trong nhà và ngoài trời (trên các tầng tiện ích) như bể bơi, phòng gym, spa, khu thư giãn, cảnh quan xanh, view sông, view cầu Nhật Tân, view trung tâm…
Pháp lý: sở hữu lâu dài.
Dự kiến bàn giao: khoảng Quý III/2027

Thông tin về tòa văn phòng trong Lumière Prime Hills

Tòa văn phòng cao 45 tầng, cùng chiều cao với các tòa căn hộ.
Được bố trí ngay trong nội khu dự án, kết nối với các tiện ích của dự án.
Tòa văn phòng được mô tả là văn phòng hạng A trong một số thông tin quảng cáo.

Bảng giá tham khảo

Loại căn	Diện tích thông thủy / tim tường	Giá khoảng (VNĐ)
Studio	~25,5 ‒ 26,1 m²	3,26 ‒ 4,10 tỷ
1 phòng ngủ (1PN)	~40,8 ‒ 47,4 m²	4,83 ‒ 6,46 tỷ
1PN+	~45,2 ‒ 47,2 m²	5,62 ‒ 6,55 tỷ
1PN + phòng đa năng	~62,2 ‒ 63,0 m²	8,23 ‒ 9,51 tỷ
2 phòng ngủ (2PN)	~56,3 ‒ 63,0 m²	7,08 ‒ 8,26 tỷ
2PN+	~65,0 ‒ ~70,4 m²	8,45 ‒ 9,72 tỷ
2PN + 1 phòng đa năng / 2PN+1	~78,4 ‒ 79,8 m²	10,39 ‒ 12,78 tỷ
3 phòng ngủ (3PN)	~83,4 m²	11,58 ‒ 13,14 tỷ

Đánh giá: Có phải văn phòng hạng A không?

Để đánh giá xem tòa văn phòng này đạt chuẩn văn phòng hạng A, ta nên xét các tiêu chí thường được dùng ở thị trường Hà Nội / Việt Nam:

Tiêu chí	Những gì Lumière Prime Hills có	Kết luận sơ bộ
Vị trí	Nằm tại khu đô thị Global Gate, mặt đường Trường Sa, Đông Anh — vị trí đang phát triển, tiếp giáp cầu Tứ Liên, dễ kết nối tới các khu trung tâm.	Vị trí khá tốt, nhưng so với khu trung tâm cũ như Hoàn Kiếm, Ba Đình, Cầu Giấy thì còn xa hơn. Tuy nhiên vị trí đang được đầu tư hạ tầng mạnh.
Tiêu chuẩn xây dựng, thiết kế	45 tầng, thiết kế hiện đại, 4 tầng hầm, view sông/cảnh quan, trang thiết bị cao cấp trong căn hộ, nội thất tốt, tiện ích cao cấp.	Có nhiều yếu tố tốt, nhưng thông tin cụ thể như hệ thống điều hòa trung tâm, tiêu chuẩn nội thất văn phòng, tiêu chuẩn tiết kiệm năng lượng / xanh, cao tốc thang máy, các tiêu chuẩn thoát hiểm, hệ thống an ninh… chưa được công khai rõ ràng để xác định chắc chắn.
Tiện ích phụ trợ	Hưởng tiện ích của đại đô thị (trung tâm thương mại, Vincom Mega Mall, TTTM, công viên, trung tâm triển lãm, tiện ích nội khu rất nhiều), dịch vụ quản lý vận hành của Masterise Property Management.	Đây là một điểm cộng lớn. Văn phòng hạng A thường cần đầy đủ dịch vụ đi kèm, tiện ích để phục vụ doanh nghiệp, khách thuê cao cấp.
Tiêu chuẩn khi bàn giao	Có các thông tin nói tòa văn phòng được bàn giao theo chuẩn cao, nội thất cao cấp	Cần kiểm chứng thực tế — có phải bàn giao “văn phòng trọn gói/hạng A” hay chỉ là quảng cáo marketing.
Uy tín chủ đầu tư / vận hành	Masterise Homes là thương hiệu lớn, có nhiều kinh nghiệm với các dự án cao cấp.	Uy tín là một lợi thế lớn.

Kết luận

Từ những thông tin hiện có, tòa văn phòng trong Lumière Prime Hills có tiềm năng rất cao để được xem là văn phòng hạng A, bởi:

Chiều cao và quy mô lớn; thiết kế đẹp; tiện ích cao cấp; vị trí đang được phát triển; chủ đầu tư có uy tín.
Quảng cáo chính thức cũng sử dụng từ “văn phòng hạng A” để mô tả tòa văn phòng này.

Tuy nhiên, vẫn còn thiếu một số thông tin để khẳng định chắc chắn:

Các tiêu chuẩn như hiệu suất năng lượng (LEED, LOTUS, EDGE…), hệ thống HVAC trung tâm, tiêu chuẩn cách âm, thang máy cao tốc, sảnh lễ tân, hệ thống an ninh – những tiêu chuẩn thường bắt buộc ở văn phòng hạng A.
Thông tin về diện tích sàn cho thuê, thiết bị bàn giao văn phòng (bare shell hay hoàn thiện), độ cao trần, số lượng thang máy theo chuẩn văn phòng – đây cũng là các yếu tố quan trọng.

Tổng quan tiềm năng cho thuê của Lumière Prime Hills

Vị trí & kết nối

Nằm trong đại đô thị Vinhomes Global Gate (Cổ Loa) – khu đô thị có quy mô hàng trăm ha, kế bên Trung tâm Hội chợ Triển lãm Quốc gia (National Exhibition Center) – khu Expo lớn nhất Đông Nam Á, sẽ thu hút lượng lớn chuyên gia, doanh nhân, đơn vị tổ chức sự kiện, khách lưu trú ngắn và trung hạn.
Kết nối Cầu Tứ Liên – Cầu Nhật Tân – Võ Nguyên Giáp – Trường Sa, chỉ:
- 10 phút đến Hồ Tây / Ciputra.
- 20 phút tới trung tâm Hoàn Kiếm – Ba Đình.
- 25 phút tới sân bay Nội Bài.
Đây sẽ là khu “CBD mới phía Bắc sông Hồng” — nơi tập trung khu văn phòng, thương mại, triển lãm, khách sạn, giải trí.

Tác động cho thuê:
Khách thuê mục tiêu gồm:

Chuyên gia nước ngoài (từ các tập đoàn tại Bắc Thăng Long, KCN Đông Anh, Nhật Tân, Sóc Sơn).
Doanh nghiệp triển lãm / logistics / media đặt văn phòng.
Người làm việc ngắn hạn tại khu Expo, khách lưu trú cao cấp.
Cư dân và chuyên gia tại các khu đô thị lân cận (Vinhomes Cổ Loa, MIK, Masterise, Sun Group).

Các mô hình khai thác cho thuê cụ thể
Cho thuê căn hộ ở (residential leasing)

Hạng mục	Mô tả	Giá thuê dự kiến/tháng	Tỷ suất lợi nhuận
Studio	Cho thuê ngắn hạn / chuyên gia độc thân	14 – 18 triệu	~5,5 – 6,5%/năm
1PN	Cho chuyên gia / cặp vợ chồng trẻ	18 – 25 triệu	~5 – 6%/năm
2PN	Cho gia đình nhỏ / chuyên gia dài hạn	25 – 35 triệu	~5%/năm
3PN	Cho gia đình chuyên gia hoặc chia phòng	35 – 45 triệu	~4,5 – 5%/năm

Tỷ suất gộp ước tính: 4,5 – 6,5%/năm, chưa kể tăng giá tài sản trung hạn.
Hình thức: có thể khai thác:

Cho thuê dài hạn (12 tháng trở lên).
Cho thuê ngắn hạn (Airbnb, Booking.com, khi Expo hoạt động mạnh).

Cho thuê văn phòng (office leasing)

Tòa văn phòng 45 tầng trong Lumière Prime Hills được thiết kế theo tiêu chuẩn hạng A, phù hợp cho:

Doanh nghiệp triển lãm, logistics, công nghệ, media, startup, hoặc văn phòng đại diện nước ngoài.
Mặt sàn lớn, dễ chia nhỏ diện tích.

Giá thuê dự kiến:

Văn phòng hạng A tại Đông Anh / gần Expo dự kiến 500.000 – 700.000 VNĐ/m²/tháng khi bàn giao (2027–2028).
Tương đương ~40 – 60 triệu VNĐ/tháng cho mỗi 80–100 m².
Nếu khai thác theo mô hình cho thuê sàn hoặc chia nhỏ theo block, tỷ suất lợi nhuận có thể đạt 6–8%/năm, cao hơn căn hộ.

Cho thuê thương mại (shophouse / khối đế)

Các shop chân đế Lumière Prime Hills sẽ nằm tại trục chính kết nối khu căn hộ – văn phòng – Expo.
Ngành nghề khai thác tốt: café, nhà hàng, spa, hiệu thuốc, showroom, minimart, văn phòng đại diện, ngân hàng, salon tóc, cửa hàng thời trang.

Giá thuê dự kiến:

Shop nhỏ (60–100 m²): 80 – 120 triệu/tháng.
Shop lớn (150–250 m²): 150 – 250 triệu/tháng (tuỳ vị trí góc / mặt chính).
Tỷ suất lợi nhuận gộp: 7 – 9%/năm, có thể cao hơn nếu tự khai thác.

Yếu tố làm tăng khả năng cho thuê & giá trị dài hạn

Yếu tố	Ảnh hưởng thực tế
Triển lãm Quốc gia (National Exhibition Center)	Khi Expo đi vào hoạt động, lượng chuyên gia / sự kiện quốc tế / lưu trú ngắn hạn tăng mạnh, kéo theo nhu cầu thuê căn hộ, văn phòng, shop dịch vụ.
Cầu Tứ Liên & Metro 2	Khi hạ tầng hoàn thiện, thời gian di chuyển từ trung tâm Hà Nội <15 phút, tăng mạnh giá thuê.
Hệ sinh thái Vingroup + Masterise	Sự kết hợp giữa Vinhomes, Vincom, Vinmec, Vinschool giúp hình thành “đô thị khép kín”, tăng giá trị cư trú & cho thuê.
Văn phòng hạng A duy nhất khu vực	Tòa 45 tầng là điểm nhấn; cung không nhiều, cầu lớn khi Đông Anh phát triển thành trung tâm mới.
Tốc độ đô thị hóa khu Bắc sông Hồng	Theo quy hoạch 2030–2050, Đông Anh sẽ là trung tâm hành chính – kinh tế mới, tương đương Tây Hồ Tây hiện tại.

Dự báo tài chính & tăng giá đến 2030

Loại hình	Giá mua trung bình 2025	Giá thuê ước tính 2028–2029	Tỷ suất cho thuê (năm)	Giá bán kỳ vọng 2030
Studio	3,8 tỷ	15 triệu/tháng	4,7%	5,2 – 5,8 tỷ
1PN	5,5 tỷ	22 triệu/tháng	4,8%	7 – 7,5 tỷ
2PN	7,8 tỷ	30 triệu/tháng	4,6%	10 – 11 tỷ
Văn phòng	50 triệu/m²	600k/m²/tháng	7 – 8%	65 – 70 triệu/m²
Shophouse	20 tỷ	150 – 200 triệu/tháng	8 – 9%	28 – 32 tỷ

→ Dòng tiền ổn định + giá trị tài sản tăng 35–50% đến 2030, nếu quy hoạch cầu Tứ Liên – Expo hoàn tất theo tiến độ.

Kết luận & gợi ý chiến lược đầu tư

Nếu mục tiêu là cho thuê dài hạn (thu nhập ổn định):

Chọn căn 1PN hoặc 2PN, tầng trung, view thoáng, dễ setup cho chuyên gia thuê.
Dùng gói vay – trả lãi trong xây dựng – bàn giao khai thác ngay để tối ưu dòng tiền.

Nếu mục tiêu là đầu tư thương mại (dòng tiền cao hơn):

Ưu tiên shop thương mại hoặc sàn văn phòng 100–300 m², vị trí tầng thấp tòa Office.
Có thể cho thuê lại hoặc hợp tác vận hành coworking khi khu Expo đi vào hoạt động.

Nếu mục tiêu là đầu tư trung-dài hạn (tăng giá):