Vì sao người ta ngại mua Shop TMDV boutique Vinhomes Global Gate Cổ Loa Đông Anh. Các tiêu chí e ngại khi chưa có người về ở, phải mất 2 năm – 3 năm thông cầu Tứ Liên thì mới đem nhiều cơ hội

1. Mở đầu: Tâm lý “ngại” đầu tư shop thương mại – dấu hiệu đáng chú ý

Trong vài năm trở lại đây, các đại đô thị Vinhomes (Ocean Park, Smart City, Global City, Global Gate…) đều dành ra một lượng lớn quỹ shop thương mại. Mục tiêu là hình thành “phố thương mại sầm uất, tự vận hành”.
Tuy nhiên, thực tế tại nhiều khu đã đi trước (Ocean Park 1, Ocean Park 2, Smart City, Royal City, Times City…) cho thấy: không phải cứ mua shop là thắng.

Người mua – đặc biệt là nhà đầu tư – đã “tỉnh táo” hơn rất nhiều sau chu kỳ 2020–2023.
Với dự án mới như Vinhomes Global Gate (Cổ Loa, Đông Anh), mặc dù vị thế cực tốt, quy hoạch hoành tráng, nhưng nhiều người vẫn tỏ ra e dè khi bỏ tiền vào các căn shop thương mại.

Vậy, nguyên nhân thực sự nằm ở đâu?

2. Nguyên nhân thứ nhất: “Nỗi sợ hạ tầng và dân cư mất 2 năm mới phủ đầy”

2.1 Dự án mới – hạ tầng còn đang hoàn thiện. ( Thông cầu Tứ Liên năm 2027

Đại đô thị Vinhomes Global Gate hiện mới ở giai đoạn thi công đang bàn giao tính đến 10.10.2025
Các tuyến đường, metro , cầu Tứ Liên đang hoàn thiện, , trung tâm triển lãm 90ha (The Grand Expo) trạng thái đã bàn giao.

Đối với nhà đầu tư, hạ tầng chưa xong nghĩa là:

• Nhà đầu tư còn chờ dòng người thực, khai thác ăn luôn;
• Có lưu lượng xe – khách hàng đi qua, dự án chưa hoàn thiện đồng bộ nên chưa thu được tiền ngay;
• Cảnh quan chưa hoàn thiện để định giá đúng tiềm năng.

Vì vậy, tâm lý phổ biến:

“Dân đông phải chờ từ 2-3 năm, thời gian này tính hoạt động có thể bù lỗ, mà bỏ ra vài tỷ đồng mua shop thì rủi ro cao.”

2.2 Cư dân chưa về ở – shop không có khách

Mọi shop thương mại đều sống nhờ dòng người.
Tuy nhiên, trong giai đoạn đầu của bất kỳ đại đô thị nào, tỷ lệ dân cư ở thực luôn thấp (khoảng 10–20 % trong 2 năm đầu).

Ví dụ thực tế:

• Ocean Park 1: phải sau 3 năm bàn giao mới có lượng dân ổn định, shop mới bắt đầu kinh doanh thật.
• Smart City: 2 năm đầu chỉ 20–30 % shop hoạt động.

Với Vinhomes Global Gate, dân cư chưa hình thành, trung tâm triển lãm chưa hoạt động → không có khách, không có dòng tiền.
Nhà đầu tư vì thế ngại “ôm shop trống” trong 2–3 năm đầu, vừa chịu chi phí, vừa chưa sinh lợi.

2.3 Cầu Tứ Liên & Expo – kỳ vọng lớn nhưng rủi ro chậm tiến độ

Rất nhiều nhà đầu tư nói thẳng:

“Nếu cầu Tứ Liên xong, tôi mua ngay. Còn giờ chưa chắc năm nào làm, tôi sợ tiền nằm chết.”

Cầu Tứ Liên là công trình chiến lược, nhưng vốn đầu tư lớn, thời gian triển khai dài.
Nếu cầu hoặc Expo chậm tiến độ, toàn bộ dòng khách đến khu này cũng chậm → shop bị “kẹt vốn”.

3. Nguyên nhân thứ hai: “Giá bán rẻ nhưng sợ pháp lý 50 năm, lợi nhuận chưa nhìn thấy rõ”

3.1 Giá shop thương mại vinhomes cổ loa rẻ hơn hẳn 1m2 xây dựng của căn hộ chung cư MIK và Masterise từ 90tr/m2 – 150 triệu/m2

Tại các đại đô thị, shop thương mại thường được bán với giá 170-220–250 triệu/m² đất,300m2 sàn xây dựng thì khoảng 60tr/m2 sàn xây dựng
Ví dụ:

• Một căn hộ cao tầng giá 100 triệu/m² → 2 phòng ngủ chỉ 72m2 giá 7.2 tỷ.
• Một shop 72m2 có DTXD 300m² giá 50 triệu/m² → 14.7 tỷ, tính hoàn thiện tầng 1

Tổng vốn đầu tư thực tế có thể tới 14.7 tỷ cho một shop tmdv kinh doanh
Trong khi lợi nhuận hàng tháng (nếu cho thuê) chỉ khoảng 40 triệu → tỷ suất sinh lời 3.36% %/năm. không cao hơn gửi ngân hàng nhiều.

Khi quy đổi:

• Tỷ suất lợi nhuận 3.36 – 4% %/năm, trong khi gửi ngân hàng an toàn 6–7 %.
  → Nhà đầu tư thấy “rủi ro cao mà lãi không đáng”.

3.2 Thời gian thu hồi vốn dài

Từ mô hình tài chính ở phần trước, ta thấy:

• Thời gian hoàn vốn trung bình 5–7 năm nếu shop hoạt động tốt;
• Nếu shop trống hoặc cho thuê khó, có thể kéo dài tới 10 năm.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản 2024–2025 còn chậm, nhà đầu tư ngắn hạn ngại dòng tiền chậm.
Không ai muốn bỏ 14.7 tỷ rồi chờ 12-15 năm trong khi đất nền 5–7 năm đã hồi vốn, trong khi có thể xoay sang đất nền, cổ phiếu, vàng… linh hoạt hơn.

3.3 Biên độ tăng giá chưa hấp dẫn

Shop thương mại tăng giá phụ thuộc vào sức sống của khu đô thị.

Khi dân cư chưa đông, hạ tầng chưa vận hành, giá gần như đứng yên.

Trong khi đất nền quanh khu Cổ Loa, Đông Anh có thể biến động mạnh hơn, tạo cảm giác “đầu tư shop kém linh hoạt”.

4. Nguyên nhân thứ ba: “Nguồn cung quá nhiều – cạnh tranh nội khu cao”

4.1 Quá nhiều shop – không đủ nhu cầu thực

Theo các nguồn công bố, Vinhomes Global Gate có 3.900 căn shop / shophouse / TMDV.
Con số này cực lớn.

Nếu tính mật độ 1 shop phục vụ 50 hộ dân:

• Dự án có khoảng 4.000 – 5.000 hộ → nhu cầu nội khu chỉ đủ cho 100–200 shop.
  → Tức là nguồn cung shop gấp 10 lần nhu cầu.

Nói cách khác: 90 % shop phải trông chờ vào khách từ bên ngoài (khách triển lãm, khách du lịch, khách vãng lai).
Nếu Expo vận hành liên tục, khách đổ về khoảng 30tr – thì cung > cầu → shop đông đúc, cho thuê tấp nập thì có nhiều cơ hội.

4.2 Cạnh tranh trực tiếp giữa các tuyến phố

Trong đại đô thị, có nhiều tuyến phố: phố Expo, phố ven hồ, phố dịch vụ, phố trung tâm, v.v.
Nhà đầu tư mới không phân biệt được đâu là tuyến “vàng”, đâu là tuyến “chết”, nên mua đại → dễ rơi vào khu ít khách.

Khi mở bán, tất cả các tuyến cùng được giới thiệu “phố thương mại sầm uất”, khiến người mua nhầm tưởng tuyến nào cũng kinh doanh được.
Đến khi đi vào thực tế, chỉ 2–3 tuyến chính sôi động, còn lại “trống rỗng”.

4.3 Cạnh tranh từ các khu đô thị lân cận

Đông Anh đang có rất nhiều đại dự án:

• Vinhomes Global Gate,
• Eurowindow River Park,
• Masteri Grand Avenue,
• Imperia Cosmopolitan (MIK),
• Lumière Prime Hills (Masterise), v.v.

Mỗi khu đều có shop, shophouse, boutique…
→ Nguồn cung thương mại cũng không có nhiều nên cơ hội đầu tư có thể thắng nhưng vì chưa hoàn hiện nên chưa có lượng người nên nhà đầu tư còn e ngại.

Khách thuê có còn phải cân nhắc dòng người → chủ shop phải giảm giá thuê hoặc “gồng” trống dài.

5. Nguyên nhân thứ tư: “Rủi ro vận hành – chi phí cao, khó duy trì”

5.1 Chi phí quản lý & bảo trì cao

Các đại đô thị Vinhomes có chất lượng vận hành cao, nhưng đồng nghĩa chi phí cũng cao:

• Phí quản lý chung cư, phí vệ sinh, an ninh, cảnh quan, quảng cáo, biển bảng…
• Nhiều shop phải trả 15–25 nghìn/m²/tháng phí quản lý – cao hơn khu dân cư thông thường.
• Cộng thêm tiền điện thương mại, tiền thuế, chi phí bảo trì → “ăn mòn” lợi nhuận.

Ví dụ:
Shop 50m², phí quản lý 20.000đ/m² → 1 triệu/tháng; điện nước, vệ sinh 3 triệu; quảng cáo 2 triệu → tổng chi phí cố định 6 triệu/tháng, chưa kể nhân viên.
→ Nếu doanh thu thấp, coi như “làm cho có”.

5.2 Rủi ro an ninh & kiểm soát hoạt động

Khu đô thị vận hành, quy định nghiêm ngặt:

• Giờ mở cửa, âm thanh, biển hiệu, quảng cáo phải theo quy chuẩn.
• Không được bán hàng ăn uống ngoài trời, không được dựng quầy tự phát.

→ Một số ngành nghề (ăn sáng, trà đá, bar, karaoke, spa nhỏ…) bị hạn chế hoạt động.
Nhiều người từng đầu tư shop nghĩ sẽ mở hàng ăn / cà phê, sau bị cấm → lỗ.

5.3 Rủi ro “vắng khách nhưng không được đóng cửa”

Shop trong khu đô thị phải giữ mặt tiền đẹp.
Nếu đóng cửa hoặc để trống, ban quản lý nhắc nhở vì ảnh hưởng mỹ quan.
Chủ shop vừa không có khách, vừa phải duy trì chi phí để giữ mặt bằng → tâm lý nặng nề.

6. Nguyên nhân thứ năm: “Thiếu kinh nghiệm kinh doanh và mô hình sai”

6.1 Phần lớn người mua shop là nhà đầu tư, không phải thương nhân

Thực tế khảo sát cho thấy:

• 70–80 % người mua shop Vinhomes không tự kinh doanh, mà mua để cho thuê hoặc “để đó chờ tăng giá”.
• Khi tất cả đều nghĩ như vậy → không ai tạo ra dòng khách → khu thương mại vắng.

Đây là “vòng luẩn quẩn”:

Không có người kinh doanh thật → không có khách → không ai thuê → giá trị shop giảm → nhà đầu tư càng sợ.

6.2 Mô hình kinh doanh không phù hợp khu dân cư cao cấp

Nhiều người mở shop “thử” như:

• Quán cà phê nhỏ, bún phở, đồ ăn vặt, nail, spa nhỏ…
  Nhưng cư dân cao cấp ít tiêu thụ dịch vụ phổ thông, trong khi khách ngoài không vào được → thất bại.

Khu cao cấp cần dịch vụ chất lượng, thương hiệu, có đầu tư bài bản.

Nếu không có kinh nghiệm quản lý chuỗi, vận hành thương hiệu → lỗ.

6.3 Thiếu sự liên kết giữa các shop

Tại các khu phố thương mại quốc tế (như Hàn Quốc, Singapore), các chủ shop thường liên kết tổ chức sự kiện, đồng bộ giờ mở cửa, biển hiệu, quảng cáo.

Ở Việt Nam, mỗi người một kiểu → phố không đồng nhất → khách đi vài lần rồi chán.

7. Nguyên nhân thứ sáu: “Tâm lý sợ giai đoạn đầu – sợ rủi ro ngắn hạn”

7.1 Thị trường bất động sản đang phục hồi chậm

Sau giai đoạn 2022–2023, dòng tiền đầu tư cá nhân giảm mạnh, lãi suất cho vay vẫn cao.
Người mua shop chủ yếu dùng tiền mặt hoặc vay ít, vì vay nhiều không chịu nổi.

Trong bối cảnh đó, nhà đầu tư muốn sản phẩm “an toàn – cho thuê ngay – sinh lời ngay”.
Shop Global Gate chưa bàn giao, chưa có dân → rơi vào nhóm “chờ tương lai”, nên bị xếp sau trong ưu tiên đầu tư.

7.2 Tâm lý “sợ mất thanh khoản”

Shop thương mại thanh khoản thấp hơn căn hộ rất nhiều:

• Căn hộ dễ bán, dễ cho thuê, dễ tìm khách;
• Shop phải có mô hình rõ ràng, vị trí tốt, mới bán được.

Khi thị trường trầm, shop là loại khó thanh khoản nhất.

Người mua sợ ôm hàng 3–4 năm không sang tay được, nên ngại vào sớm.

7.3 “Hiệu ứng đám đông đảo chiều”

Trước kia, cứ dự án Vinhomes nào ra shop là “cháy hàng”.

Nhưng sau khi chứng kiến nhiều khu shop Ocean Park, Smart City, Grand Park bị bỏ trống – giới đầu tư truyền tai nhau:

“Shop Vinhomes phải chờ dân về 3 năm mới sống được.”

Tin đồn này khiến người mua mới càng thận trọng.

Họ sợ mua phải “shop ma” – cửa đẹp, nhưng không ai ghé.

8. Nguyên nhân thứ bảy: “Thông tin rõ ràng nhưng 1 số khách so sánh Vinhomes Ocean Park 1”

8.1 Đã rõ số lượng shop, quy hoạch cụ thể

Khi ra hàng, nhiều sàn môi giới chỉ nói “shop tuyến chính, vị trí đẹp” đưa bản đồ mặt bằng cụ thể, hướng dòng khách, lưu lượng xe, hướng cửa, chiều rộng vỉa hè…

Khách hàng vẫn so sánh với Vinhomes Ocean Park 1

8.2 Tư vấn “thổi phồng” lợi nhuận

Một số môi giới mô tả:

“Shop cho thuê 100 triệu/tháng – 300 triệu/tháng, thu hồi vốn 5 năm, tăng giá 30 %/năm.”

Thực tế, con số này chỉ đúng với 5%-10% shop đắc địa.

Khi nhà đầu tư vào, không đạt được như kỳ vọng, họ thất vọng và lan truyền thông tin tiêu cực, khiến người khác càng ngại mua.

8.3 Chưa có mô hình vận hành chuyên nghiệp

Nếu Vinhomes tổ chức trung tâm thương mại khép kín, có chiến lược chọn ngành hàng, hỗ trợ marketing, cấp phép vận hành thống nhất – thì shop dễ phát triển.

Nhưng phần lớn shop bán lẻ cho cá nhân tự kinh doanh → mạnh ai nấy làm → không có “người cầm trịch”.

9. Nguyên nhân thứ tám: “Thiếu tầm nhìn dài hạn về mô hình đô thị”

9.1 Nhà đầu tư Việt Nam còn nặng ngắn hạn

Đa số muốn “lướt sóng” – mua hôm nay, sang nhượng năm sau.

Nhưng shop thương mại tại đại đô thị là sản phẩm đầu tư 10–20 năm: nó chỉ phát huy khi khu dân cư, hạ tầng, tiện ích vận hành đầy đủ.

Khi nhìn ngắn hạn 1–2 năm, ai cũng thấy rủi ro.

Chỉ những người nhìn dài hạn mới hiểu tiềm năng:

• Khi Expo đi vào hoạt động;
• Khi cầu Tứ Liên thông sang Hồ Tây;
• Khi khu tài chính Đông Anh hình thành.

Lúc đó, shop Global Gate sẽ có giá trị như shop Royal City hay Ocean Park 1 hiện nay.
Nhưng hiện tại, tâm lý thị trường chưa đủ niềm tin dài hạn → người ta ngại.

9.2 Tác động từ quy hoạch vùng & chính sách hành chính

Nhiều người vẫn lo Đông Anh chưa lên quận, chưa hoàn thiện hành chính → chưa thu hút dân cư cấp cao.
Cảm giác “xa trung tâm” khiến họ ngại bỏ vốn vào sản phẩm thương mại.

Lời kết – Góc nhìn cân bằng

Sự “ngại mua” không phải là tín hiệu xấu, mà là dấu hiệu thị trường đang trưởng thành.

Nhà đầu tư giờ đây biết phân tích rủi ro, không mua theo đám đông, đòi hỏi minh bạch và tầm nhìn rõ ràng hơn.

Thông tin bán hàng zalo, Viber và Telegram: 0919875966

Email: vutanhai.sky@gmail.com

Thông tin  https://vinhomescoloadonganh.com.vn/shophouse

Web: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/

Tâm lý ngại Shop dịch vụ thương mại: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/shop-tmdv-boutique