Chuyển nhượng Thiên Nga 3 (TN3), phân khu Tinh Hoa, Vinhomes Global Gate — gồm dữ liệu thực tế + kịch bản tính toán ROI / ROA cho các ngành hàng có thể khai thác. Bạn có thể dùng để so sánh & xem có nên đầu tư hay không.

1) Thông tin thực tế về Liền kề Thiên Nga 3 (TN3) tháng 9/năm 2025

Nội dung	Chi tiết
Phân khu	Tinh Hoa, Khu Thiên Nga 3 (TN3), Vinhomes Global Gate, Đông Anh, Hà Nội.
Quỹ căn	~178 căn Liền kề Thiên Nga 3.
Diện tích đất phổ biến	63 m² → 80 m² cho đa số; một số căn góc + mặt tiền lớn có diện tích lớn hơn (109-174,7 m²)
Diện tích xây dựng (DTXD)	Ví dụ: căn 80 m² đất xây dựng ~320-323,1 m² (5 tầng)
Giá chuyển nhượng / chào bán phổ biến	• Căn 80 m²: ~ 22,2-24,1 tỷ VND • Căn 63 m²: từ ~ 18,2 tỷ VND trở lên • Căn góc / vị trí tốt có thể ~ 30-32 tỷ VND trở lên tùy diện tích & hướng/hơn mặt tiền.

2) Các ngành hàng / loại hình kinh doanh khả thi & giả định

Dựa trên vị trí, loại hình TN3 (liền kề đất ~63-80 m², xây ~300-323 m², mặt tiền 4-5m, đường 13m, có căn góc + mặt tiền rộng hơn), các mô hình sau có thể khả thi:

• Retail / cửa hàng thương hiệu (shop bán lẻ thời trang cao cấp, cửa hàng phụ kiện/thương hiệu nước ngoài): tận dụng mặt đường + mặt tiền đẹp.
• Café / nhà hàng nhỏ / fine dining vừa phải: tầng 1 làm phục vụ khách, các tầng trên VIP/phòng riêng + có view công viên / hồ nội khu.
• Spa / thẩm mỹ cao cấp / dịch vụ làm đẹp / wellness: phù hợp với cư dân cao cấp + nhu cầu sinh hoạt & thư giãn cao.
• Văn phòng / coworking nhỏ: nếu thiết kế nội thất hợp lý.
• Homestay / cho thuê ngắn hạn chuyên gia: nếu căn có diện tích tầng cao + tiện nghi tốt; nhưng phụ thuộc hoạt động du lịch/khách ngoài dự án.

3) Kịch bản tính ROI / ROA

Mình sẽ lấy 2 mẫu căn thực tế để làm giả định tính:

• Căn A: Liền kề 63 m², xây ~252-260 m², giá mua ~ 18,2 tỷ VND (căn phổ biến)
• Căn B: Liền kề 80 m², xây ~323 m², giá mua ~ 22,2 tỷ VND

Giả định setup & vận hành cho các ngành hàng:

Kịch bản	Căn mẫu	Vốn đầu tư setup (ngoài giá mua)	Doanh thu/tháng giả định	Biên lợi nhuận ròng (%)	Dòng lợi nhuận ròng/năm
A1 — Retail / shop thời trang cao cấp (Căn A)	18,2 tỷ	2,0 tỷ	700.000.000 VND	~12%	(700 tr ×12) ×0.12 = 1.008.000.000 VND/năm
A2 — Café nhỏ + tầng VIP/ăn nhẹ (Căn A)	18,2 tỷ	3,5 tỷ	1.500.000.000 VND	~15%	(1,5 tỉ ×12) ×0.15 = 2.700.000.000 VND/năm
B1 — Nhà hàng / F&B cao cấp (Căn B)	22,2 tỷ	5,0 tỷ	3.000.000.000 VND	~15%	(3 tỉ ×12) ×0.15 = 5.400.000.000 VND/năm
B2 — Spa / Wellness cao cấp (Căn B)	22,2 tỷ	4,0 tỷ	2.000.000.000 VND	~14%	(2 tỉ ×12) ×0.14 = 3.360.000.000 VND/năm

Sau đó tính ROI & ROA:

ROI & ROA tính dựa trên các mẫu

Kịch bản	Giá mua (P) + Setup vốn đầu tư	Lợi nhuận ròng/năm	ROI (~ lợi nhuận / tổng vốn)	ROA (~ lợi nhuận / giá mua P)
A1	18,2 + 2,0 = 20,2 tỷ	~ 1,008 tỷ	1,008 / 20,2 = ≈ 4,99%/năm	1,008 / 18,2 = ≈ 5,54%/năm
A2	18,2 + 3,5 = 21,7 tỷ	~ 2,700 tỷ	2,700 / 21,7 = ≈ 12,44%/năm	2,700 / 18,2 = ≈ 14,84%/năm
B1	22,2 + 5,0 = 27,2 tỷ	~ 5,400 tỷ	5,400 / 27,2 = ≈ 19,85%/năm	5,400 / 22,2 = ≈ 24,32%/năm
B2	22,2 + 4,0 = 26,2 tỷ	~ 3,360 tỷ	3,360 / 26,2 = ≈ 12,82%/năm	3,360 / 22,2 = ≈ 15,14%/năm

*(Ghi chú: các “tỷ” trong lợi nhuận ròng là “tỷ VND”) *

4) Ưu thế & rủi ro trong thực tế

Ưu thế:

• Vị trí đẹp: đường Thiên Nga 3 là đường chính trong phân khu Tinh Hoa, kết nối tốt với tiện ích như công viên nội khu, hồ, thương mại dịch vụ.
• Diện tích & mặt tiền hợp lý để làm F&B / retail hoặc dịch vụ — có thể khai thác tối đa tầng 1 + các tầng trên.
• Thị trường dân cư mục tiêu cao cấp, khả năng chi trả tốt, nhu cầu dịch vụ cao.
• Thanh khoản tốt nếu vị trí & hoàn thiện tốt.

Rủi ro:

• Chi phí setup cao (như nhà hàng, spa) + chi phí vận hành cao (nhân sự, thuế, giấy phép, quản lý, nguyên vật liệu).
• Thời gian để đạt được doanh thu kỳ vọng có thể dài hơn nếu dân cư chưa đông hoặc tiện ích chưa hoàn thiện.
• Biến động chi phí vay vốn, lãi suất ngân hàng, thuế, chi phí quản lý có thể ảnh hưởng ROI thực tế.
• Cạnh tranh trong khu vực — nếu có nhiều shop/nhà hàng tương tự.

5) Đánh giá tổng quan & gợi ý kịch bản

• Nếu bạn chọn mô hình Nhà hàng / F&B cao cấp cho căn diện tích 80 m² đất xây ~323 m² (Căn B1), có thể đạt ROI ~ ~20%/năm trong giả định doanh thu tốt & biên lợi nhuận ~15%. Đây là kịch bản hấp dẫn nếu vận hành tốt.
• Nếu bạn muốn ít rủi ro hơn, mô hình Café / Retail nhỏ (A1 hoặc A2) vẫn có ROI ~ 5-12%/năm tùy setup + marketing + thuê/chi phí.
• ROI/ROA cao nhất sẽ nằm ở những căn góc / mặt tiền lớn / đường lớn / view đẹp — nơi khách đi qua nhiều & dễ quảng cáo/truyền thông.

Thông tin bán hàng zalo, Viber và Telegram: 0919875966

Email: vutanhai.sky@gmail.com

Thông tin  https://vinhomescoloadonganh.com.vn/biet-thu

Web: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/

Mua bán biệt thự đơn lập: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/mua-ban-biet-thu-don-lap

Chuyển nhượng biệt thự đơn lập mặt hồ: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/chuyen-nhuong-biet-thu-don-lap

Mua bán biệt thự song lập: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/mua-ban-biet-thu-song-lap

Chuyển nhượng biệt thự song lập: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/chuyen-nhuong-biet-thu-song-lap

Giá bán chuyển nhượng: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/gia-ban-chuyen-nhuong

Mua bán shophouse: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/mua-ban-shophouse

Mua bán Shop TMDV: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/mua-ban-shop-tmdv

Mua bán chuyển nhượng thiên nga 1 ( TN1): https://vinhomescoloadonganh.com.vn/chuyen-nhuong-thien-nga-1-tn1

Mua bán chuyển nhượng Thiên Nga 2( TN2): https://vinhomescoloadonganh.com.vn/chuyen-nhuong-thien-nga-2

Mua bán chuyển nhượng liền kề Thiên Nga 3(Tn3): https://vinhomescoloadonganh.com.vn/chuyen-nhuong-thien-nga-3-tn3