Mua bán chuyển nhượng Thiên Nga 4 (TN4) — phân khu Tinh Hoa, Vinhomes Global Gate và làm các kịch bản tính ROI & ROA cho những ngành hàng khả thi (café/retail, nhà hàng, spa). Mình trình bày rõ giả định và từng bước tính toán để bạn kiểm chứng nhanh.

A — Thông tin thực tế tóm tắt (nguồn)

• TN4 là dãy liền kề trung tâm trong phân khu Tinh Hoa; quỹ ~177 căn; diện tích đất TN4 phổ biến 63 m² → 172,6 m²; mặt tiền thường 5–6m; xây 5 tầng.
• Giá chuyển nhượng thực tế tham khảo (tin rao/ CĐT / sàn):
  • Liền kề 63 m²: khoảng 17.6 – 18.2 tỷ VND (ví dụ cập nhật).
  • Liền kề 75 m²: ví dụ tin rao 75 m² — 23.8 tỷ VND (tin đăng Batdongsan).
  • Liền kề 80 m²: tin rao ví dụ 80 m² — 25.7 tỷ VND (ví dụ thực tế).
• Có nhiều tin rao thực tế trên Batdongsan / sàn môi giới — thị trường chuyển nhượng hoạt động.

B — Ngành hàng khả thi & giả định chung dùng để tính

Ngành khả thi: Café / Retail (thương hiệu vừa phải), Nhà hàng (F&B cao cấp), Spa / Wellness cao cấp.
Giả định chung dùng cho ví dụ cụ thể (mình giữ các con số đơn giản để so sánh):

• Giá mua (P): dùng 3 mẫu:
  • A: 63 m² → 17.6 tỷ (P = 17,600,000,000) .
  • B: 75 m² → 23.8 tỷ (P = 23,800,000,000).
  • C: 80 m² → 25.7 tỷ (P = 25,700,000,000).
• CAPEX (setup ngoài giá mua):
  • Café/retail: 2.000.000.000 VND (2 tỷ).
  • Nhà hàng: 5.000.000.000 VND (5 tỷ).
  • Spa cao cấp: 3.500.000.000 VND (3.5 tỷ).
• Doanh thu tháng (giả định thực tế khu đô thị + mặt tiền TN4):
  • Café/retail: 600.000.000 VND /tháng.
  • Nhà hàng: 2.500.000.000 VND /tháng.
  • Spa: 1.200.000.000 VND /tháng.
• Biên lợi nhuận ròng (sau chi phí vận hành):
  • Café/retail: 12%.
  • Nhà hàng: 15%.
  • Spa: 14%.

Ghi chú: các con số doanh thu/biên lợi nhuận là giả định tham khảo dựa trên quy mô shop liền kề TN4, lượng cư dân mục tiêu và dữ liệu thị trường F&B/ dịch vụ tại các dự án Vingroup. Thực tế có thể khác nếu vị trí chính xác (góc, mặt đường chính), hoàn thiện, thương hiệu, và dân cư về ở.

C — Tính toán chi tiết (bước số học rõ ràng)

Mình tính doanh thu năm, lợi nhuận ròng/năm, Tổng vốn đầu tư (Giá mua + CAPEX), rồi ROI = lợi nhuận ròng / tổng vốn và ROA = lợi nhuận ròng / giá mua. Mình trình bày 9 kịch bản (3 kích thước × 3 ngành).

1) Mẫu A — 63 m² (P = 17,600,000,000)

A1 — Café / Retail (CAPEX = 2,000,000,000; doanh thu tháng = 600,000,000; margin = 12%)

• Doanh thu năm = 600,000,000 × 12 =
  Step: 600,000,000 × 10 = 6,000,000,000; ×2 = 1,200,000,000; Tổng = 7,200,000,000 VND/năm.
• Lợi nhuận ròng = 7,200,000,000 × 12% =
  Step: 12% = 0.12; 7,200,000,000 × 0.12 = 864,000,000 VND/năm.
• Tổng vốn = 17,600,000,000 + 2,000,000,000 = 19,600,000,000 VND.
• ROI = 864,000,000 / 19,600,000,000 =
  Step: chia cả hai cho 1,000,000,000 → 0.864 / 19.6 = 0.04408163265 → ×100 = 4.41% /năm.
• ROA = 864,000,000 / 17,600,000,000 =
  Step: 0.864 / 17.6 = 0.04909090909 → ×100 = 4.91% /năm.

A2 — Nhà hàng (CAPEX = 5,000,000,000; doanh thu tháng = 2,500,000,000; margin = 15%)

• Doanh thu năm = 2,500,000,000 × 12 =
  Step: ×10 = 25,000,000,000; ×2 = 5,000,000,000; Tổng = 30,000,000,000 VND/năm.
• Lợi nhuận ròng = 30,000,000,000 × 15% =
  Step: 30,000,000,000 × 0.15 = 4,500,000,000 VND/năm.
• Tổng vốn = 17,600,000,000 + 5,000,000,000 = 22,600,000,000 VND.
• ROI = 4,500,000,000 / 22,600,000,000 =
  Step: 4.5 / 22.6 = 0.19911504425 → ×100 = 19.91% /năm.
• ROA = 4,500,000,000 / 17,600,000,000 =
  Step: 4.5 / 17.6 = 0.25568181818 → ×100 = 25.57% /năm.

A3 — Spa (CAPEX = 3,500,000,000; doanh thu tháng = 1,200,000,000; margin = 14%)

• Doanh thu năm = 1,200,000,000 × 12 =
  Step: ×10 = 12,000,000,000; ×2 = 2,400,000,000; Tổng = 14,400,000,000 VND/năm.
• Lợi nhuận ròng = 14,400,000,000 × 14% =
  Step: 14.4e9 × 0.14 = 2,016,000,000 → 2,016,000,000 VND/năm.
• Tổng vốn = 17,600,000,000 + 3,500,000,000 = 21,100,000,000 VND.
• ROI = 2,016,000,000 / 21,100,000,000 =
  Step: 2.016 / 21.1 = 0.095578673 → ×100 = 9.56% /năm.
• ROA = 2,016,000,000 / 17,600,000,000 =
  Step: 2.016 / 17.6 = 0.1145454545 → ×100 = 11.45% /năm.

2) Mẫu B — 75 m² (P = 23,800,000,000)

B1 — Café / Retail (CAPEX = 2,000,000,000; doanh thu tháng = 600,000,000; margin = 12%)

• Doanh thu năm = 7,200,000,000 (như A1).
• Lợi nhuận ròng = 7,200,000,000 × 12% = 864,000,000 VND/năm.
• Tổng vốn = 23,800,000,000 + 2,000,000,000 = 25,800,000,000 VND.
• ROI = 864,000,000 / 25,800,000,000 =
  Step: 0.864 / 25.8 = 0.03348837209 → ×100 = 3.35% /năm.
• ROA = 864,000,000 / 23,800,000,000 =
  Step: 0.864 / 23.8 = 0.0363025210084 → ×100 = 3.63% /năm.

B2 — Nhà hàng (CAPEX = 5,000,000,000; doanh thu tháng = 2,500,000,000; margin = 15%)

• Doanh thu năm = 30,000,000,000 VND/năm.
• Lợi nhuận ròng = 30,000,000,000 × 15% = 4,500,000,000 VND/năm.
• Tổng vốn = 23,800,000,000 + 5,000,000,000 = 28,800,000,000 VND.
• ROI = 4,500,000,000 / 28,800,000,000 =
  Step: 4.5 / 28.8 = 0.15625 → ×100 = 15.63% /năm.
• ROA = 4,500,000,000 / 23,800,000,000 =
  Step: 4.5 / 23.8 = 0.18907563025 → ×100 = 18.91% /năm.

B3 — Spa (CAPEX = 3,500,000,000; doanh thu tháng = 1,200,000,000; margin = 14%)

• Doanh thu năm = 14,400,000,000 VND.
• Lợi nhuận ròng = 14,400,000,000 × 14% = 2,016,000,000 VND/năm.
• Tổng vốn = 23,800,000,000 + 3,500,000,000 = 27,300,000,000 VND.
• ROI = 2,016,000,000 / 27,300,000,000 =
  Step: 2.016 / 27.3 = 0.07389558233 → ×100 = 7.39% /năm.
• ROA = 2,016,000,000 / 23,800,000,000 =
  Step: 2.016 / 23.8 = 0.08470588235 → ×100 = 8.47% /năm.

3) Mẫu C — 80 m² (P = 25,700,000,000)

C1 — Café / Retail (CAPEX = 2,000,000,000; doanh thu tháng = 600,000,000; margin = 12%)

• Doanh thu năm = 7,200,000,000 VND.
• Lợi nhuận ròng = 864,000,000 VND/năm.
• Tổng vốn = 25,700,000,000 + 2,000,000,000 = 27,700,000,000 VND.
• ROI = 864,000,000 / 27,700,000,000 =
  Step: 0.864 / 27.7 = 0.03118848921 → ×100 = 3.12% /năm.
• ROA = 864,000,000 / 25,700,000,000 =
  Step: 0.864 / 25.7 = 0.03362256669 → ×100 = 3.36% /năm.

C2 — Nhà hàng (CAPEX = 5,000,000,000; doanh thu tháng = 2,500,000,000; margin = 15%)

• Doanh thu năm = 30,000,000,000 VND.
• Lợi nhuận ròng = 4,500,000,000 VND/năm.
• Tổng vốn = 25,700,000,000 + 5,000,000,000 = 30,700,000,000 VND.
• ROI = 4,500,000,000 / 30,700,000,000 =
  Step: 4.5 / 30.7 = 0.14657980456 → ×100 = 14.66% /năm.
• ROA = 4,500,000,000 / 25,700,000,000 =
  Step: 4.5 / 25.7 = 0.1750972763 → ×100 = 17.51% /năm.

C3 — Spa (CAPEX = 3,500,000,000; doanh thu tháng = 1,200,000,000; margin = 14%)

• Doanh thu năm = 14,400,000,000 VND.
• Lợi nhuận ròng = 2,016,000,000 VND/năm.
• Tổng vốn = 25,700,000,000 + 3,500,000,000 = 29,200,000,000 VND.
• ROI = 2,016,000,000 / 29,200,000,000 =
  Step: 2.016 / 29.2 = 0.06904109589 → ×100 = 6.90% /năm.
• ROA = 2,016,000,000 / 25,700,000,000 =
  Step: 2.016 / 25.7 = 0.07845525292 → ×100 = 7.85% /năm.

D — Nhận xét & kết luận (gợi ý quyết định)

1. Nhìn chung:
   • Nhà hàng (F&B cao cấp) mang ROI & ROA cao nhất trong các giả định (ROI ~15–20% với các mức giá/diện tích TN4), nhưng cần CAPEX lớn, quản lý chuyên nghiệp, rủi ro vận hành/giấy phép. (xem B2/C2/A2).
   • Spa / Wellness là lựa chọn trung dung: ROI ~7–12% tùy giá mua; ít biến động theo lượt bàn so với F&B nhưng cần chuyên môn.
   • Café / Retail (mô hình nhỏ, thương hiệu vừa phải) cho ROI thấp nhất theo ví dụ (khoảng 3–4% trên các căn lớn hơn; ~4–4.5% trên căn giá thấp) — vẫn tốt hơn “chỉ cho thuê nhà ở” nhưng không bằng F&B lớn.
2. Ảnh hưởng của giá mua:
   • Giá gốc càng thấp (ví dụ căn 63 m² giá 17.6 tỷ) thì ROA & ROI cải thiện nhiều — vì lợi nhuận cố định từ hoạt động chia cho vốn nhỏ hơn. Vì vậy, tìm căn TN4 có giá tốt / góc / xẻ khe có thể cải thiện hiệu quả đầu tư. (nguồn giá: tin rao).
3. Rủi ro cần cân nhắc:
   • Pháp lý & chuyển đổi công năng (PCCC, vệ sinh an toàn thực phẩm, xử lý nước thải cho F&B).
   • Lưu lượng khách ban đầu phụ thuộc “dân cư về ở” → giai đoạn đầu doanh thu có thể thấp hơn kế hoạch.
   • Cạnh tranh trong phân khu / dự án; chi phí nhân sự & NVL có thể tăng/biến động.
   • Thanh khoản: shop đang hoạt động thương mại có yêu cầu khác khi bán lại.
4. Gợi ý hành động (ngắn):
   • Nếu bạn có đội vận hành F&B chuyên nghiệp → nhà hàng cao cấp ở TN4 là kịch bản sinh lợi nhất (nếu bạn chịu được rủi ro & CAPEX).
   • Nếu muốn rủi ro thấp hơn và vốn ít hơn → spa cao cấp hoặc retail thương hiệu (nhưng chọn căn giá thấp/đầu tư cải tạo hợp lý).
   • Luôn so sánh nhiều tin rao (mã căn, hướng, mặt tiền, xẻ khe/góc) — sự khác biệt nhỏ về mặt tiền/hướng có thể thay đổi ROI đáng kể.

Thông tin bán hàng zalo, Viber và Telegram: 0919875966

Email: vutanhai.sky@gmail.com

Thông tin  https://vinhomescoloadonganh.com.vn/biet-thu

Web: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/

Mua bán biệt thự đơn lập: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/mua-ban-biet-thu-don-lap

Chuyển nhượng biệt thự đơn lập mặt hồ: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/chuyen-nhuong-biet-thu-don-lap

Mua bán biệt thự song lập: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/mua-ban-biet-thu-song-lap

Chuyển nhượng biệt thự song lập: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/chuyen-nhuong-biet-thu-song-lap

Giá bán chuyển nhượng: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/gia-ban-chuyen-nhuong

Mua bán shophouse: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/mua-ban-shophouse

Mua bán Shop TMDV: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/mua-ban-shop-tmdv

Mua bán chuyển nhượng thiên nga 1 ( TN1): https://vinhomescoloadonganh.com.vn/chuyen-nhuong-thien-nga-1-tn1

Mua bán chuyển nhượng Thiên Nga 2( TN2): https://vinhomescoloadonganh.com.vn/chuyen-nhuong-thien-nga-2

Mua bán chuyển nhượng liền kề Thiên Nga 3(Tn3): https://vinhomescoloadonganh.com.vn/chuyen-nhuong-thien-nga-3-tn3

Mua bán chuyển nhượng liền kề Thiên Nga 4(TN4): https://vinhomescoloadonganh.com.vn/mua-ban-chuyen-nhuong-thien-nga-4-tn4