Mua bán chuyển nhượng Viễn Đông 3 (Vinhomes Global Gate): gồm (A) tình hình thị trường & nguồn tham chiếu, (B) các ngành hàng khả thi theo vị trí/diện tích, (C) công thức & cách tính ROI / ROA / điểm hòa vốn + ví dụ số, (D) ảnh hưởng (giá trị tăng) khi “thông cầu” (mở tuyến / cầu / đường) và cách ước lượng uplift, và (E) checklist / rủi ro cần kiểm tra trước khi xuống tiền.

A — Nền tảng & nguồn tham chiếu nhanh

• Viễn Đông 3 là dãy liền kề thuộc Vinhomes Global Gate (phân khu trong dự án siêu đô thị Vinhomes Global Gate, có nhiều block liền kề/shophouse/biệt thự).
• Dự án Vinhomes Global Gate quy mô lớn (khoảng 385 ha) và có The Grand Expo (Trung tâm Hội chợ – Triển lãm quy mô lớn nằm trong dự án) — đây là nguồn lưu lượng khách (sự kiện, triển lãm) giúp tăng nhu cầu thương mại cho shophouse/liền kề.
• Thị trường rao bán liền kề tại Vinhomes Global Gate có nhiều mức giá tùy lô: ví dụ listing 75 m² có các chào giá mẫu ~25.5–28.9 tỷ; liền kề diện tích lớn/góc có giá cao hơn (tuỳ vị trí). Những listing & bảng giá tham khảo có thể xem trên các trang bất động sản lớn.

B — Các ngành hàng khả thi (theo vị trí & quy mô Liền kề Viễn Đông 3)

Lưu ý: khả thi phụ thuộc rất mạnh vào mặt tiền (đường lớn / đối diện chung cư / gần Grand Expo / góc hay không) và quy định chủ đầu tư/địa phương (ví dụ một số hình thức lưu trú/nhà hàng cần giấy phép PCCC / cấp phép kinh doanh đặc thù).

1. Diện tích nhỏ / liền kề 75 m² (5×15, 5 tầng)
   • Mini-mart / convenience store; café – take-away; salon tóc / nail; boutique thời trang; văn phòng dịch vụ nhỏ; cho thuê tầng 1 + ở tầng trên (mixed-use).
   • Điểm mạnh: vốn đầu tư tương đối thấp, dễ đi vào vận hành; Điểm yếu: giới hạn doanh thu do diện tích; cần lưu lượng đi bộ/đối diện tiện ích để đạt doanh thu tốt. (Xem listing 75m² làm benchmark).
2. Diện tích lớn / góc ~130-148 m²
   • Nhà hàng trung / cao cấp (có sân/không gian sự kiện nhỏ); Showroom/flagship; khách sạn boutique / homestay cao cấp (nếu pháp lý cho phép); Spa / clinic cao cấp; mixed-use (tầng 1 kinh doanh, tầng trên cho thuê/ở).
   • Điểm mạnh: doanh thu tiềm năng lớn; Điểm yếu: vốn & chi phí vận hành cao, yêu cầu PCCC/giấy phép khi làm F&B hay lưu trú; rủi ro nếu vị trí không đủ “thu hút”. (Khung giá liền kề lớn cho thấy giá trị lớn hơn rất nhiều cho lô góc).
3. Vị trí đặc thù
   • Đối diện Grand Expo / gần Vincom / trục giao thông chính: phù hợp F&B, cửa hàng phục vụ khách sự kiện, showroom.
   • Nội khu, ít lưu lượng ngoài: phù hợp shop phục vụ cư dân (mini-mart, dịch vụ, spa nhỏ), hoặc cho thuê dài hạn.

C — Công thức tài chính (ngắn gọn, áp dụng ngay)

Các đại lượng cơ bản:

• C = Tổng vốn đầu tư = Giá mua (chuyển nhượng) + Phí chuyển nhượng/thuế + Chi phí hoàn thiện/thi công + Chi phí giấy phép + Dự phòng.
• R_net = Doanh thu thuần hàng năm (doanh thu hoạt động − chi phí biến đổi trực tiếp).
• F = Chi phí cố định hàng năm (thuế, phí quản lý, bảo trì, nhân sự cố định, lãi vay nếu có).
• Profit = Lợi nhuận ròng hàng năm = R_net − F.

Chỉ số:

• ROI (%) = Profit ÷ C × 100%
• ROA (%) = Profit ÷ Giá trị tài sản (market value) × 100%
• Thời gian hòa vốn (năm) = C ÷ Profit
• Break-Even (doanh thu) hàng năm = F + (chi phí biến đổi ở mức hoạt động bạn đặt làm chuẩn)

D — Ví dụ số (minh họa, số liệu GIẢ ĐỊNH dựa trên khung giá & listing tham khảo)

Mình dùng 2 ví dụ điển hình (số làm tròn, tính bằng tỷ VND):

Ví dụ 1 — Liền kề 75 m² (giá chào tham khảo 28.9 tỷ).

• Giá mua = 28.9; chi phí hoàn thiện/thuế = 2.5 → C = 31.4 (tỷ) .
• Mô hình: café + 1 tầng cho thuê → R_net (doanh thu thuần) = 6.6 tỷ/năm; F = 1.0 tỷ/năm.
• Profit = 6.6 − 1.0 = 5.6 tỷ/năm.
• ROI = 5.6 ÷ 31.4 = 17.83% / năm.
• Thời gian hòa vốn = 31.4 ÷ 5.6 = ≈ 5.61 năm.

(Chi tiết tính đã tính chính xác từng bước: C = 28.9+2.5 = 31.4; profit 6.6−1.0 =5.6; ROI = 5.6/31.4×100%).

Ví dụ 2 — Liền kề lớn ~140 m² (giả sử giá 50 tỷ, lô góc/mặt tiền tốt).

• Giá mua = 50; hoàn thiện + giấy phép = 4 → C = 54 (tỷ).
• Mô hình: nhà hàng / showroom lớn → R_net = 14.4 tỷ/năm; F = 2.5 tỷ.
• Profit = 14.4 − 2.5 = 11.9 tỷ/năm.
• ROI = 11.9 ÷ 54 = 22.04% / năm.
• Thời gian hòa vốn = 54 ÷ 11.9 = ≈ 4.54 năm.

Hai ví dụ trên là kịch bản “vận hành tốt / công suất cao” — nếu bạn chỉ cho thuê (passive income), doanh thu thường thấp hơn (ví dụ 30–50 triệu/tháng cho lô 75m²) → ROI giảm đáng kể, thời gian hòa vốn kéo dài.

E — Giá trị tăng (uplift) khi “thông cầu” / hạ tầng — cách nghĩ & ước lượng

1. Tác động chung: hạ tầng lớn (cầu huyết mạch, đại lộ, metro, kết nối tới trung tâm) thường tăng khả tiếp cận → tăng cầu mua/thuê → tăng giá bán & giá thuê cho nhà/mặt phố. The Grand Expo trong dự án cũng là nguồn cầu lớn khi có nhiều hội chợ/sự kiện.
2. Khung ước lượng tham khảo (thị trường Việt Nam):
   • Nâng cấp nội khu / đường nhỏ → +3–8% giá trong vùng hưởng lợi.
   • Cầu / đường kết nối lớn → +8–20% cho khu vực trực tiếp hưởng lợi (trong 6–18 tháng đầu).
   • Hạ tầng cực lớn + quy hoạch đi cùng (metro / cao tốc kết nối) → có thể >20% trong thị trường “nóng”.
3. Ví dụ cụ thể (số nhanh): căn 75 m² giá gốc 28.9 tỷ; nếu thông cầu đem uplift 10% → giá thị trường ≈ 28.9 × 1.10 = 31.79 tỷ → lãi vốn ≈ 2.89 tỷ nếu bán ngay sau khi hoàn thành hạ tầng. (Lãi vốn này là phần tăng tiền vốn; không làm thay đổi ROI dòng tiền hoạt động trừ khi bạn bán). (Ví dụ số học đơn giản: 28.9 × 10% = 2.89).
4. Cách ước lượng thực tế cho căn bạn:
   • Xác định khoảng cách tới hạ tầng mới (m < 500 m: hưởng lợi trực tiếp; 500–2000 m: hưởng gián tiếp).
   • Xác định loại hạ tầng (nút lớn hay đường nội bộ).
   • Tra cứu những giao dịch thực tế (comps) trong 6–12 tháng trước/sau khi hạ tầng tương tự hoàn thành để lấy % uplift tham khảo.

F — Checklist thao tác & rủi ro cần kiểm tra trước khi xuống tiền

1. Pháp lý: sổ, thời hạn sở hữu, điều kiện chuyển nhượng, nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư.
2. Quy định sử dụng: xem kỹ hợp đồng mua bán/ quy chế dự án: loại hình nào được phép (F&B, lưu trú, clinic, spa…).
3. Mã căn & vị trí thực tế: mặt tiền? góc? đối diện tiện ích/Grand Expo? mức độ tiếp cận (đường trước nhà rộng bao nhiêu m).
4. Chi phí hoàn thiện thực tế: đối với F&B cần hệ thống hút mùi/ PCCC; đối với lưu trú cần giấy phép, thoát nước, tiêu chuẩn an toàn…
5. Dòng tiền dự phòng: dự trù 10–20% cho các chi phí chưa lường (thay đổi thiết kế, chậm cho thuê).
6. So sánh kịch bản: cho thuê thụ động vs tự vận hành (tự vận hành có thể ROI cao hơn nhưng rủi ro & công sức lớn).
7. Thanh khoản: xác định khả năng bán lại nếu thị trường xuống (market comps, thời gian bán dự kiến).
8. Thời điểm hưởng lợi hạ tầng: kiểm tra lịch xây / hoàn thành của hạ tầng (thông tin công khai của TP / UBND / chủ đầu tư).

Thông tin bán hàng zalo, Viber và Telegram: 0919875966

Email: vutanhai.sky@gmail.com

Thông tin  https://vinhomescoloadonganh.com.vn/biet-thu

Web: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/

Mua bán chuyển nhượng liền kề Viễn Đông 3; https://vinhomescoloadonganh.com.vn/chuyen-nhuong-vien-dong-3