Chuyển nhượng Viễn Đông 2 tại Vinhomes Global Gate với các diện tích như bạn nêu (~ 75 m², 130 m², 147-148 m²). Thông tin giá bán, khả năng khai thác kinh doanh

1) Thông tin tham khảo & mức giá thị trường Viễn Đông 2

Với diện tích bạn hỏi (75, 130, 147/148), có thể xếp vào nhóm:

• 75 m²: liền kề thường / có thể góc nếu rộng mặt tiền, vị trí, đường lớn → giá có thể ~ 25‐30 tỷ (dựa vào tin 75 m² góc là 25,5 tỷ).
• 130-148 m²: nếu là liền kề góc hoặc lô lớn, mặt tiền rộng, view tốt, giá sẽ cao hơn nhiều — có thể ~ ~ 40-60 tỷ trở lên, tùy vị trí & mặt tiền. (Đây là ước tính dựa theo giá liền kề góc & liền kề lớn trong bảng giá tổng thể)

2) Ngành hàng khả thi cho liền kề Viễn Đông 2 các diện tích này

Tùy diện tích + mặt tiền + vị trí (gần đường lớn vs nội khu, đối diện chung cư, view công viên, mặt tiền hướng đông nam/tây nam, khai thác ánh sáng…) mà chọn ngành phù hợp.

Diện tích	Ngành khả thi (ưu tiên)	Điểm mạnh / hạn chế
~75 m²	– Shop tiện lợi / mini-mart – Café / trà / coffee take-away – Boutique thời trang nhỏ – Spa / nail / salon làm đẹp – Văn phòng nhỏ / studio dạy học / lớp kỹ năng – Cho thuê mặt bằng tầng trệt + chủ ở tầng trên	+ Vốn đầu tư thấp hơn so với diện tích lớn + Dòng tiền tương đối ổn nếu mặt tiền & lưu lượng người qua lại tốt − Diện tích hạn chế; nếu muốn làm nhà hàng/giao dịch lớn sẽ khó − Chi phí biến đổi (vệ sinh, nhân công, thuế, giấy phép) nếu làm ăn uống sẽ cao; nếu nằm trong khu ít người qua lại thì doanh thu bị giới hạn
~130-148 m²	– Nhà hàng trung / cao cấp (có sân, tầng trệt + tầng lầu) – Showroom + cửa hàng flagship – Khách sạn boutique nhỏ hoặc lưu trú ngắn ngày nếu pháp lý cho phép – Spa & Wellness cao cấp, clinic y tế nhỏ nếu quy định cho phép – Kết hợp mặt bằng kinh doanh ở tầng 1 + ở tầng trên (thuê tầng dưới, chủ ở tầng trên) – Không gian tổ chức sự kiện nhỏ / hội nghị / tiệc private nếu có sân trong + trang trí tốt	+ Diện tích rộng hơn, có thể chia không gian tốt; giá thuê / giá kinh doanh tiềm năng lớn hơn − Vốn đầu tư ban đầu lớn hơn; chi phí hoàn thiện & nội thất cao hơn − Phép ‐ giấy PCCC, xử lý mùi, kiểm soát tiếng ồn nếu làm ẩm thực hoặc lưu trú − Chi phí vận hành, nhân sự cao hơn; nếu không khai thác hết công suất thì ROI thấp hơn mong đợi

3) Công thức tính ROI / ROA / điểm hòa vốn

Những công thức cơ bản tương tự như ở các phân tích trước nhưng cần chỉnh sửa với diện tích & giá trị lớn hơn.

• Tổng vốn đầu tư (C) = Giá mua + chuyển nhượng + thuế liên quan + chi phí hoàn thiện nội thất / mặt tiền / trang thiết bị + giấy phép + chi phí ban đầu khác.
• Doanh thu ròng hàng năm (R_net) = Doanh thu hoạt động (thuê / bán dịch vụ) − chi phí biến đổi (nhân công trực tiếp, nguyên liệu / vật liệu, điện nước dùng cho hoạt động, marketing trực tiếp).
• Chi phí cố định hàng năm (F) = Thuế tài sản, bảo trì, quản lý, nhân sự cố định, phí dịch vụ quản lý đô thị / Vinhomes, lãi vay nếu có.
• Lợi nhuận ròng hàng năm = R_net − F.
• ROI (%) = Lợi nhuận ròng hàng năm ÷ Tổng vốn đầu tư × 100%.
• ROA (%) = Lợi nhuận ròng hàng năm ÷ Giá trị tài sản (giá thị trường hoặc vốn đầu tư) × 100%.
• Thời gian hòa vốn (Break-Even in years) = Tổng vốn đầu tư ÷ Lợi nhuận ròng hàng năm.
• Doanh thu tối thiểu hòa vốn hàng năm = Chi phí cố định + chi phí biến đổi khi hoạt động tại mức tối thiểu.

4) Ví dụ minh họa tính nhanh cho các diện tích 75m² và 130-148m²

Mình sẽ đưa ra 2 ví dụ: một căn 75 m² + một căn 140 m² (giữa 130-148) để so sánh.

Ví dụ 1 — căn 75 m² (theo tin thực tế giá ~25,5 tỷ cho căn góc)

Giả định:

• Giá mua chuyển nhượng: 25,5 tỷ đồng
• Chi phí hoàn thiện / trang bị ban đầu + thuế + giấy phép: giả sử thêm 2,5 tỷ đồng → Tổng vốn C = 28,0 tỷ đồng
• Mô hình kinh doanh: cafe + tầng trệt + tầng lầu nhỏ cho thuê (hoặc quán ăn nhỏ)
• Doanh thu hàng tháng ước: giả sử doanh thu thuần sau biến phí ~ 550 triệu / tháng (=> 6,6 tỷ/năm)
• Chi phí biến đổi hàng năm (nguyên liệu, nhân công trực tiếp, điện nước cho hoạt động): giả sử ~ 2,4 tỷ/năm
• Chi phí cố định (thuế, bảo trì, quản lý, nhân sự cố định, lãi vay nếu có): giả sử ~ 1,0 tỷ/năm

Tính:

• Doanh thu ròng (sau trừ biến phí) = 6,6 − 2,4 = 4,2 tỷ/năm
• Lợi nhuận ròng = 4,2 − 1,0 = 3,2 tỷ/năm
• ROI = 3,2 / 28,0 ≈ 11,4% / năm
• Thời gian hòa vốn ≈ 28,0 / 3,2 ≈ 8,75 năm

Nếu mô hình cho thuê thuần (không tự kinh doanh) doanh thu có thể thấp hơn, ví dụ thuê được ~350-400 triệu/tháng → ~4,8-4,8 tỷ/năm, lợi nhuận ròng thấp hơn → ROI thấp hơn, thời gian hòa vốn lâu hơn (10-12 năm).

Ví dụ 2 — căn ~ 140 m² (giả sử diện tích “130-148 m²” bạn hỏi, mình lấy trung bình ~140 m²)

Giả định:

• Giá mua chuyển nhượng: giả sử đối với căn góc / mặt tiền tốt: 50 tỷ đồng
• Chi phí hoàn thiện & giấy phép + trang bị ban đầu: giả sử thêm 4 tỷ đồng → Tổng vốn C = 54 tỷ đồng
• Mô hình kinh doanh: nhà hàng cao cấp (tầng trệt + sân ngoài + lầu phục vụ sự kiện nhỏ)
• Doanh thu hàng tháng ước: giả sử nhân công & dịch vụ + bán đồ ăn/nhà hàng ~ 1,2 tỷ / tháng → 14,4 tỷ / năm
• Chi phí biến đổi (nguyên liệu, nhân công trực tiếp, điện nước phụ trách hoạt động): giả sử ~ 5,0 tỷ / năm
• Chi phí cố định hàng năm: bảo trì, thuế, quản lý, nhân viên cố định, chi phí sử dụng cơ sở vật chất, lãi vay nếu có: giả sử ~ 2,5 tỷ / năm

Tính:

• Doanh thu ròng = 14,4 − 5,0 = 9,4 tỷ/năm
• Lợi nhuận ròng = 9,4 − 2,5 = 6,9 tỷ/năm
• ROI = 6,9 / 54 ≈ 12,8% / năm
• Thời gian hòa vốn ≈ 54 / 6,9 ≈ 7,8 năm

Nếu căn giá mua cao hơn (~60 tỷ), hoặc doanh thu thực tế thấp hơn, ROI có thể xuống ~10%-11%, hòa vốn ~9-10 năm.

5) Tổng kết & lời khuyên nếu bạn muốn đầu tư căn liền kề Viễn Đông 2

• Căn 75 m² góc / mặt tiền tốt có giá ~25.5 tỷ theo thực tế là một benchmark rất tốt để so sánh. Nếu bạn mua với giá thấp hơn hoặc chi phí hoàn thiện thấp hơn, ROI có thể tốt hơn ví dụ.
• Các căn lớn (130-148 m²) có tiềm năng doanh thu cao hơn nhưng cũng đi kèm rủi ro & chi phí lớn hơn (hoàn thiện, nhân sự, chi phí giấy tờ, duy trì).
• Yếu tố quyết định lớn: mặt tiền, hướng, đường trước nhà (đường lớn hay nhỏ), lưu lượng người qua lại, đối diện chung cư hay tiện ích, có view đẹp hay không, có dễ tiếp cận không. Những yếu tố này ảnh hưởng rất lớn tới giá thuê / doanh thu khả thi.
• Phép kinh doanh & giấy phép: nếu làm ẩm thực, lưu trú, spa / clinic thì cần xem quy định của dự án & địa phương.
• Dự phòng chi phí: luôn dự phòng thêm ít nhất 5-20% cho chi phí chưa lường trước được (sửa chữa, thiết bị, thời gian trống khi chưa thuê được).

Thông tin bán hàng zalo, Viber và Telegram: 0919875966

Email: vutanhai.sky@gmail.com

Thông tin  https://vinhomescoloadonganh.com.vn/biet-thu

Web: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/

Chuyển nhượng Thiên NGa 6: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/chuyen-nhuong-thien-nga-6

Mua bán chuyển nhượng Thiên Nga không số: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/chuyen-nhuong-thien-nga-khong-so

Mua bán chuyển nhượng biệt thự liền kề Hoàng Gia 6: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/mua-ban-chuyen-nhuong-hoang-gia-6

Chuyển nhượng Biệt thự Hoàng Gia 5: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/mua-ban-chuyen-nhuong-hoang-gia-5

Chuyển nhượng biệt thự liền kề Hoàng Gia 4: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/chuyen-nhuong-hoang-gia-4

Mua bán chuyển nhượng Hoàng Gia 1: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/chuyen-nhuong-hoang-gia-1

Chuyển nhượng biệt thự Hoàng Gia 2: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/chuyen-nhuong-hoang-gia-2

Chuyển nhượng HOàng Gia không số: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/chuyen-nhuong-hoang-gia-khong-so

Chuyển nhượng liền kề Viễn Đông 1: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/chuyen-nhuong-vien-dong-1

Chuyển nhượng Viễn Đông 2: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/chuyen-nhuong-vien-dong-2