Mua bán chuyển nhượng Hoàng Gia 1– phân khu thuộc Tinh Hoa, trong dự án Vinhomes Global Gate (Cổ Loa, Đông Anh) + phân tích về các ngành có thể kinh doanh, cách tính ROI / ROA / điểm hòa vốn, điều cần lưu ý khi mua chuyển nhượng. 

Chuyển nhượng Hoàng Gia 1 (liền kề / nhà phố / shophouse) tại Vinhomes Global Gate + phân tích các ngành hàng khả thi, cách tính ROI / ROA / điểm hòa vốn. Nếu có được giá chuyển nhượng cụ thể cho Hoàng Gia 1 bạn gửi, mình có thể tính cụ thể hơn.

Thông tin thị trường / tham khảo

Mặc dù chưa có nguồn nào nói rõ “Hoàng Gia 1” riêng biệt đầy đủ, nhưng từ các tin ở phân khu Tinh Hoa / Hoàng Gia nói chung, mình tổng hợp được:

• Liền kề trong phân khu Tinh Hoa — Hoàng Gia — có các diện tích phổ biến: ~ 62.5-80m²; có loại ~ 115m², 153m2
• Giá thuê shophouse / nhà phố thương mại trong Vinhomes Global Gate:

Loại hình	Diện tích – thông số	Giá thuê tham khảo
Shophouse / nhà phố	62.5m2 – 87.5m2 -115m2 -75m2-153m², bàn giao thô	~ 12 – 30 triệu đồng / tháng
Căn góc hoàn thiện hoặc vị trí đẹp, mặt tiền lớn	87m2 – 115m2 – 153m2	có thể lên tới ~ 50-100 triệu / tháng tùy diện tích / mặt tiền / hoàn thiện

• Giá bán / chuyển nhượng liền kề / nhà phố tại Tinh Hoa / Hoàng Gia:
  • Liền kề ~ 62,5 m², mặt tiền ~ 5m, xây 5 tầng, đường ~ 13m thông sang Triển lãm Quốc gia, được rao ~ 21 tỷ đồng.
  • Các lô lớn hơn (liền kề ~75m²) có giá cao hơn từ 32 tỷ, tùy vị trí, mặt tiền, hướng.
• Diện tích và mặt tiền phổ biến:
  • Liền kề, nhà phố: ~87,5-115m² – 153m2đất, chiều rộng ~5-6.5m mặt tiền; có loại góc, diện tích lớn hơn.

Các ngành hàng có thể kinh doanh tại Hoàng Gia 1

Với đặc điểm: nhà phố / liền kề / shophouse trong phân khu có dân cư cao cấp + tiện ích nội khu + gần tuyến giao thông / đường lớn + triển lãm quốc gia gần đó, có những ngành sau đây phù hợp:

Ngành hàng	Ưu điểm khả thi	Những rủi ro / hạn chế cần lưu ý
Café / trà / coffee shop	Nhu cầu cao từ cư dân + khách triển lãm + người qua lại; nếu có không gian sân vườn hoặc mặt tiền đẹp dễ thu hút.	Chi phí đầu tư nội thất, trang thiết bị cao; cạnh tranh; phụ thuộc vào vị trí mặt tiền, tiếp cận; nếu đường lớn ồn; chi phí mặt bằng cao.
Nhà hàng / ẩm thực (casual / fine dining / nhanh)	Có thể phục vụ khách cư dân + khách từ ngoài; khả năng doanh thu cao nếu quy mô phù hợp.	Phải có giấy phép PCCC, xử lý mùi, chi phí nhân viên, nguyên liệu, vận hành; cần bếp, thoát nước tốt; nếu mặt tiền nhỏ hoặc không nổi bật sẽ khó.
Shop thời trang / boutique	Dân cư cao cấp; thiết kế đẹp + thương hiệu tốt có thể thu hút; mặt tiền dễ trưng bày sản phẩm.	Tồn kho; chi phí nhập hàng; phải có marketing; thời trang phụ thuộc rất nhiều vào xu hướng; nếu mặt tiền / vị trí không tốt sẽ yếu.
Spa / làm đẹp / nail salon / chăm sóc sức khỏe	Nhu cầu cao trong các khu đô thị mới; khách hàng lặp lại; có thể kết hợp làm đẹp cao cấp.	Vốn đầu tư thiết bị + giấy phép; người có tay nghề cao; chi phí duy trì; phải đảm bảo tiêu chuẩn vệ sinh, môi trường; tiếng ồn nếu có máy móc.
Shop tiện lợi / mini-mart / cửa hàng tạp hóa	Cần thiết cho cư dân; dòng tiền ổn định; vốn ban đầu thấp hơn các ngành nhà hàng.	Biên lợi nhuận thấp; quản lý hàng tồn; cạnh tranh với cửa hàng gần; phụ thuộc lượng dân cư & lưu lượng người qua lại.
Dịch vụ giáo dục / đào tạo (lớp học, dạy kỹ năng)	Bao gồm lớp năng khiếu, ngoại ngữ, art studio; nếu có phòng riêng, cách âm; nhu cầu cao tại các khu dân cư mới.	Giấy phép; chi phí thiết bị; giảng viên; nếu không có âm thanh cách âm tốt sẽ ảnh hưởng người dân; thị trường có thể bão hoà.
Showroom / văn phòng nhánh thương hiệu	Nếu mặt tiền lớn & tầng trên có thể bố trí văn phòng; showroom cần độ sang trọng và khả năng tiếp cận.	Chi phí cao; yêu cầu thiết kế & hoàn thiện đẹp; chi phí ánh sáng, biển hiệu, bảo trì; phụ thuộc vào việc khách hàng tìm kiếm showroom tại khu này hay đi xa.
Hostel / homestay / khách sạn mini nếu cho phép	Gần triển lãm quốc gia, sự kiện; có khách ngoài đến; khả năng có lưu trú ngắn ngày.	Pháp lý, giấy phép lưu trú; vận hành; vệ sinh; an ninh; chi phí cao; nếu không có đủ dịch vụ phụ trợ thì khó cạnh tranh.

Cách tính ROI, ROA, điểm hòa vốn – áp dụng với Hoàng Gia 1

Bạn có thể áp dụng các công thức sau, với số liệu thực tế bạn thu thập hoặc giả định:

Công thức chung

• Tổng vốn đầu tư (Investment cost, C) = Giá mua căn + chi phí chuyển nhượng / thuế / phí + chi phí hoàn thiện / sửa chữa nếu cần + chi phí trang bị ban đầu + chi phí giấy phép + chi phí vận hành ban đầu.
• Doanh thu hàng năm (Revenue, R) = doanh thu từ kinh doanh hoặc cho thuê sau khi trừ các chi phí biến đổi (vật liệu, nhân công, điện nước phục vụ trực tiếp).
• Chi phí cố định hàng năm (Fixed costs) = bảo trì, quản lý, thuế tài sản, chi phí bảo hiểm, chi phí nhân sự nếu có tính cố định, khấu hao + chi phí vay nếu có.
• Chi phí biến đổi (Variable costs) = những chi phí thay đổi theo mức sử dụng hoặc doanh thu (ví dụ nguyên liệu, nhân công trực tiếp, điện nước tăng khi mở rộng giờ, marketing phụ thuộc vào doanh thu…).

Các chỉ số

1. ROI (Return on Investment) – Tỷ suất hoàn vốn:
2. ROA (Return on Assets) – lợi nhuận trên tài sản:

(Với bất động sản, “giá trị tài sản” thường là giá thị trường hiện tại nếu muốn so sánh, hoặc giá mua nếu mới mua.)

1. Điểm hòa vốn (Break-Even Point):

• Theo doanh thu: xác định doanh thu tối thiểu cần để chi trả tất cả chi phí cố định + biến đổi:
• Theo thời gian: thời gian để thu hồi vốn đầu tư:

Áp dụng giả định cho Hoàng Gia 1

Giả sử ta có một căn Hoàng Gia 1 shophouse / nhà phố mặt tiền như sau:

• Diện tích đất: 62.5 m², mặt tiền rộng ~ 5m, xây 5 tầng.
• Giá chuyển nhượng hiện tại: khoảng 21 tỷ đồng
• Chi phí chuyển nhượng + thuế + hoàn thiện nội thất ban đầu + trang trí + giấy phép, bàn giao nội thất cơ bản: giả sử 3 tỷ đồng.
• Vận hành / chi phí cố định hàng năm: nhân viên + điện nước + bảo trì + quản lý + thuế tài sản ~ 600 triệu đồng/năm.
• Doanh thu cho thuê hoặc doanh thu kinh doanh ròng sau chi phí biến đổi: giả sử nếu cho thuê hoàn thiện mặt tiền + tầng thấp + tầng mặt bằng kinh doanh => có thể thu ~ 2,5 tỷ đồng/năm (tùy ngành hàng).

Tính:

• Tổng vốn đầu tư = 21+ 3 = 24 tỷ đồng
• Lợi nhuận ròng hàng năm = 2,5 – 0,6 = 1,9 tỷ đồng
• ROI = 1,9 / 24 = 7.9166% / năm
• Thời gian hòa vốn ≈ 24 / 1,9 ≈ 12.63 năm

Nếu bạn đầu tư mạnh hơn vào hoàn thiện cao cấp, quảng bá thương hiệu, ngành kinh doanh có biên lợi nhuận cao hơn (ví dụ nhà hàng cao cấp, showroom, spa thương hiệu lớn) => doanh thu ròng có thể cao hơn, nhờ đó ROI cũng cao hơn, thời gian hòa vốn rút ngắn (nhiều khả năng về 10-15 năm nếu rất thành công).

Những điều cần xác minh & chú ý khi mua chuyển nhượng Hoàng Gia 1

• Pháp lý: hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thời hạn sở hữu đất (có những shophouse 50 năm hay lâu dài) – nếu sở hữu 50 năm ảnh hưởng lớn tới giá trị dài hạn.
• Hướng mặt tiền, mặt đường, mặt góc: căn góc + mặt đường lớn cho giá trị & doanh thu cao hơn rất nhiều.
• Tình trạng hoàn thiện bàn giao (thô / có nội thất / mặt ngoài / trang trí / lắp đặt hệ thống điện nước, điều hoà, …): càng hoàn thiện cao thì vốn ban đầu lớn hơn, nhưng thuê được nhanh & giá thuê cao hơn.
• Chi phí vận hành & quản lý: phí quản lý, chi phí hạ tầng, bảo trì; nếu vay ngân hàng thì chi phí lãi, trả nợ.
• Nguồn khách hàng & lưu lượng người qua lại: nếu gần mặt đường đông, gần tuyến giao thông lớn, gần trung tâm triển lãm, khách ngoài; nếu chỉ dân cư nội khu thì doanh thu thấp hơn.
• Tiềm năng tăng giá / thanh khoản: khả năng bán lại nếu muốn chuyển nhượng sau này; thị trường có thể lên xuống.
• Rủi ro thị trường & chi phí vốn: lãi suất vay, chi phí vật liệu tăng, thuế / chính sách đất đai thay đ

Thông tin bán hàng zalo, Viber và Telegram: 0919875966

Email: vutanhai.sky@gmail.com

Thông tin  https://vinhomescoloadonganh.com.vn/biet-thu

Web: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/

Chuyển nhượng Thiên NGa 6: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/chuyen-nhuong-thien-nga-6

Mua bán chuyển nhượng Thiên Nga không số: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/chuyen-nhuong-thien-nga-khong-so

Mua bán chuyển nhượng biệt thự liền kề Hoàng Gia 6: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/mua-ban-chuyen-nhuong-hoang-gia-6

Chuyển nhượng Biệt thự Hoàng Gia 5: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/mua-ban-chuyen-nhuong-hoang-gia-5

Chuyển nhượng biệt thự liền kề Hoàng Gia 4: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/chuyen-nhuong-hoang-gia-4

Mua bán chuyển nhượng Hoàng Gia 1: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/chuyen-nhuong-hoang-gia-1