Chuyển nhượng Hoàng Gia không số tại Vinhomes Global Gate (kích thước tham khảo 80 m² và ~131 m²) — mua bán chuyển nhượng, ý tưởng kinh doanh, cách tính ROI / ROA / điểm hòa vốn

Dưới đây mình tổng hợp (1) tham khảo giá chuyển nhượng & đặc tính sản phẩm, (2) các ngành hàng khả thi theo từng kích thước, (3) công thức & ví dụ tính nhanh ROI — ROA — thời gian hòa vốn (break-even). Những con số doanh thu/chi phí mình dùng trong ví dụ là giả định có cơ sở tham khảo trên thị trường — bạn có thể thay bằng số thực tế của căn bạn đang chào để có kết quả chính xác hơn.

1) Giá tham khảo & đặc điểm sản phẩm (nguồn thị trường)

• Thị trường rao bán liền kề / shophouse/biệt thự tại Vinhomes Global Gate có nhiều kích thước; lô 80 m² (liền kề / shophouse nhỏ) xuất hiện ở mức ~24 tỷ VND (ví dụ listing liền kề 80 m² ~24 tỷ).
• Các căn có diện tích gần 127–131 m² (tứ lập / tam-lập / song lập cỡ nhỏ) được rao với nhiều mức: ví dụ tứ-lập 127.5 m² có giá ~37.5 tỷ, cũng có listing góc/biệt thự nhỏ ~49 tỷ tùy vị trí và view. Ngoài ra chuyên trang dự án liệt kê song-lập / tứ-lập trong dải ~40–62 tỷ tùy loại.

Ghi chú: giá thực tế biến động theo vị trí (mặt tiền / góc / view hồ / đường lớn vs nội khu), tình trạng hoàn thiện (thô/hoàn thiện), và thời điểm chào bán.

2) Ngành hàng khả thi theo kích thước

1. Căn 80 m² (liền kề / shophouse nhỏ — mặt tiền ~5–6m)

Thích hợp cho mô hình cần mặt bằng nhỏ — dòng tiền nhanh, vốn ban đầu thấp hơn so biệt thự lớn.

• Mini-mart / convenience store — dòng tiền ổn định, phục vụ cư dân nội khu.
• Café / take-away / specialty coffee — phù hợp nếu mặt tiền & lưu lượng người đi bộ tốt.
• Nhà hàng nhanh / takeaway / bếp đám cưới nhỏ (fast casual) — nếu có hệ thống thoát mùi/ PCCC.
• Boutique thời trang / showroom nhỏ — trưng bày: cần mặt tiền đẹp.
• Spa nhỏ / nail / hair salon — vốn trung bình, nhu cầu nội khu cao.
• Văn phòng dịch vụ / văn phòng cho thuê nhỏ (co-working mini) — nếu tầng trên bố trí văn phòng.

Ưu / nhược: vốn đầu tư ban đầu thấp hơn so với căn lớn; doanh thu giới hạn bởi diện tích; biên lợi nhuận ngành (spa, ăn uống) khác nhau — ăn uống có doanh thu lớn nhưng chi phí vận hành & rủi ro cao hơn.

(Tham khảo loại diện tích 80 m² & các listing 80 m² ở dự án).

1. Căn ~127–131 m² (tứ-lập / tam-lập / song-lập nhỏ / biệt thự nhỏ)

Không gian lớn hơn — có sân, tầng trên rộng — phù hợp mô hình cần diện tích, trải nghiệm, hoặc lưu trú.

• Khách sạn boutique / homestay cao cấp (ăn/ở) — nếu pháp lý cho phép lưu trú ngắn ngày.
• Nhà hàng cao cấp / fine dining (có sân vườn/tiệc private).
• Spa & wellness center / clinic cao cấp (có phòng điều trị, xông hơi, vip).
• Showroom / flagship store + văn phòng điều hành — thương hiệu cao cấp.
• Không gian tổ chức sự kiện nhỏ (private events) — nếu cho phép, cần quản lý tiếng ồn.
• Khai thác cho thuê mặt bằng + ở trên (mixed use) — 1-2 tầng cho thuê, chủ ở tầng trên.

Ưu / nhược: tiềm năng doanh thu/giá thuê lớn hơn; vốn đầu tư & chi phí vận hành cao; yêu cầu giấy phép phức tạp nếu làm lưu trú/nhà hàng/clinic. (Nguồn: mức giá tứ-lập/song-lập listing & bảng giá tham khảo biệt thự).

3) Công thức tài chính (nhắc lại ngắn gọn)

• Tổng vốn đầu tư (C) = Giá mua (chuyển nhượng) + phí chuyển nhượng + thuế + chi phí hoàn thiện/thi công + trang bị ban đầu + chi phí giấy phép.
• Doanh thu ròng hàng năm (NR) = (Doanh thu từ hoạt động — chi phí biến đổi trực tiếp).
• Chi phí cố định hàng năm (F) = quản lý, bảo trì, thuế tài sản, nhân sự cố định, chi phí vay (lãi).
• Lợi nhuận ròng hàng năm (Profit) = NR — F.

ROI (hằng năm) = Profit / C × 100%
ROA = Profit / Giá trị tài sản (market value) × 100%
Thời gian hòa vốn (năm) = C / Profit

Break-even doanh thu (năm): doanh thu cần = Chi phí cố định + Chi phí biến đổi (ở mức hoạt động cụ thể).

4) Ví dụ tính nhanh — dùng số tham khảo thị trường

Mình đưa ra 2 kịch bản mẫu để bạn hình dung. Thay số thực của bạn vào là sẽ ra kết quả chính xác.

Ví dụ A — Căn 80 m² (giả sử giá bán chuyển nhượng: 24 tỷ VND)

Giả định:

• Giá mua chuyển nhượng = 24.0 tỷ
• Phí + thuế + hoàn thiện ban đầu = 2.0 tỷ → Tổng vốn C = 26.0 tỷ
• Mô hình: cho thuê toàn bộ hoặc vận hành mini-mart / café; giả sử doanh thu thuần (sau trừ biến phí trực tiếp) = 360 triệu / tháng = 4.32 tỷ / năm (tương đương ~30 triệu/tháng/m² tùy ngành).
• Chi phí cố định hàng năm (quản lý, bảo trì, thuế, nhân sự cố định, chi phí vay) = 600 triệu / năm.

Tính:

• Lợi nhuận ròng = 4.32 − 0.6 = 3.72 tỷ / năm
• ROI = 3.72 / 26 = 14.3% / năm
• Thời gian hòa vốn ≈ 26 / 3.72 ≈ 7.0 năm

Nếu thay bằng kịch bản cho thuê thuần: ví dụ cho thuê 25 triệu/tháng → thu 300 triệu/tháng = 3.6 tỷ/năm; chi phí cố định 0.5 tỷ → profit 3.1 tỷ → ROI ≈ 11.9% (hòa vốn ~8.4 năm).

Kết luận: với căn 80 m², nếu bạn có khách thuê/kinh doanh ổn (doanh thu ~25–35 triệu/tháng), ROI có thể vào khoảng 12–15%/năm trong ví dụ này.

Ví dụ B — Căn ~131 m² / tứ-lập (hai kịch bản giá tham khảo: 37.5 tỷ hoặc 49 tỷ)

Kịch bản B1 (giá 37.5 tỷ)

• Giá mua = 37.5 tỷ; phí hoàn thiện + thuế = 3.0 tỷ → C = 40.5 tỷ
• Mô hình: nhà hàng cao cấp / khách sạn boutique — doanh thu ròng ước ~8.0 tỷ / năm
• Chi phí cố định hàng năm = 1.5 tỷ
  → Lợi nhuận ròng = 8.0 − 1.5 = 6.5 tỷ
  → ROI = 6.5 / 40.5 ≈ 16.0% / năm
  → Hòa vốn ≈ 40.5 / 6.5 ≈ 6.2 năm

Kịch bản B2 (giá 49 tỷ)

• Giá mua = 49.0 tỷ; phí + hoàn thiện = 3.5 tỷ → C = 52.5 tỷ
• Giữ doanh thu ròng = 8.0 tỷ / năm; chi phí cố định = 1.8 tỷ → lợi nhuận ròng = 6.2 tỷ
  → ROI = 6.2 / 52.5 ≈ 11.8% / năm
  → Hòa vốn ≈ 52.5 / 6.2 ≈ 8.5 năm

Kết luận: với căn ~127–131 m², khả năng ROI biến động rất nhiều theo giá mua và mô hình doanh thu: nếu mua rẻ (37–40 tỷ tổng vốn) và vận hành tốt, ROI có thể đạt 12–18%; nếu mua đắt (≈50+ tỷ) thì ROI có thể về 8–12%.

5) Checklist khi xem căn & lời khuyên thực tế

1. Xác minh pháp lý: sổ, loại sở hữu (lâu dài/50 năm), hợp đồng mua bán & chuyển nhượng.
2. Xác định loại hình được phép kinh doanh (theo quy hoạch & nội quy Vinhomes): lưu trú, ăn uống, dịch vụ y tế, spa… — có nơi yêu cầu giấy phép đặc thù.
3. Vị trí & mặt tiền: căn góc / mặt đường lớn / view hồ / đối diện tiện ích = giá & doanh thu cao hơn.
4. Tình trạng bàn giao: thô hay hoàn thiện; chi phí hoàn thiện có thể lớn (bếp công nghiệp, xử lý mùi cho nhà hàng, thang máy, lắp đặt khách sạn).
5. Chi phí vận hành thực tế: nhân sự, quản lý, bảo trì, phí dịch vụ Vinhomes, lãi vay nếu vay ngân hàng. Thêm 10–20% “dự phòng” cho rủi ro ban đầu.
6. Nguồn khách: cư dân nội khu, khách triển lãm (National Exhibition Center gần đó) — lưu lượng khách sự kiện có thể tăng doanh thu theo mùa.
7. Khả năng cho thuê vs tự kinh doanh: cho thuê ít rủi ro hơn (dòng tiền ổn định) nhưng ROI thường thấp hơn tự vận hành nếu bạn tối ưu được hoạt động.

Thông tin bán hàng zalo, Viber và Telegram: 0919875966

Email: vutanhai.sky@gmail.com

Thông tin  https://vinhomescoloadonganh.com.vn/biet-thu

Web: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/

Chuyển nhượng Thiên NGa 6: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/chuyen-nhuong-thien-nga-6

Mua bán chuyển nhượng Thiên Nga không số: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/chuyen-nhuong-thien-nga-khong-so

Mua bán chuyển nhượng biệt thự liền kề Hoàng Gia 6: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/mua-ban-chuyen-nhuong-hoang-gia-6

Chuyển nhượng Biệt thự Hoàng Gia 5: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/mua-ban-chuyen-nhuong-hoang-gia-5

Chuyển nhượng biệt thự liền kề Hoàng Gia 4: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/chuyen-nhuong-hoang-gia-4

Mua bán chuyển nhượng Hoàng Gia 1: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/chuyen-nhuong-hoang-gia-1

Chuyển nhượng biệt thự Hoàng Gia 2: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/chuyen-nhuong-hoang-gia-2

Chuyển nhượng HOàng Gia không số: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/chuyen-nhuong-hoang-gia-khong-so