Giá bán Masterise Lumière Essence Peak Vinhomes Global Gate Cổ Loa Đông Anh. Studio là dòng đầu tư cho thuê ngắn hạn tốt nhất. Đặc biệt nếu đón chuyên gia – nhân viên TMDV – khu R&D – vận hành công viên

TỔNG QUAN GIÁ BÁN THEO MẶT BẰNG & TẦNG

Bảng hàng cho thấy:

Tầng thấp (5–10): giá rẻ nhất
Tầng trung (11–27): giá trung bình, thanh khoản tốt
Tầng cao (28–43): giá cao nhất, phù hợp mua để ở hoặc giữ tài sản

Biên độ chênh lệch theo tầng:

Khoảng tầng	Biên độ tăng
5 → 10	cố định thấp nhất
11 → 20	+3% → +5% so tầng thấp
21 → 30	+7% → +10%
31 → 43	+12% → +18%

PHÂN LOẠI CĂN THEO MÃ BẢNG HÀNG

Nhìn bảng có mã căn như:

Mã căn	Loại hình	Ghi chú
01, 03, 05, 06A, 06B	1PN – 1PN+	Dòng chủ lực
08, 09	Studio	Số lượng ít
10, 11, 12	2PN – 2PN+	Nhu cầu ở thật cao
15A, 16, 18	3PN	View đẹp
19	Penthouse/Duplex	Tầng cao
17	3PN hoặc đặc biệt	Tuỳ block

PHÂN TÍCH GIÁ BÁN THEO LOẠI CĂN

Dựa theo cột màu vàng trên bảng (TTS tổng, chưa VAT):

(A) Studio (STU) – Mã 08 – 09

Ví dụ tầng 15:

Căn 09: 5,884
Căn 08: 5,574

Định mức giá theo diện tích thông thuỷ ~28–31m²:

≈ 185 – 205 triệu/m² thông thuỷ

➡ Nhận định:

Studio là dòng đầu tư cho thuê ngắn hạn tốt nhất
Đặc biệt nếu đón chuyên gia – nhân viên TMDV – khu R&D – vận hành công viên

(B) 1PN / 1PN+ (Mã 01 – 03 – 05 – 06A – 06B)

Ví dụ tầng 15:

05A: 7,245
03: 7,600
01: 7,245
06A: 7,502
06B: 6,823

Diện tích thông thuỷ: ~40–50m²

Giá/m² thông thuỷ: ~145 – 173 triệu/m²

➡ Nhận định:

Dòng dễ thanh khoản nhất, phù hợp:
✔ đầu tư cho thuê
✔ đầu tư lướt sóng
✔ khách độc thân – cặp vợ chồng trẻ

(C) 2PN / 2PN+ (Mã 10 – 11 – 12)

Ví dụ tầng 15:

10: 8,560
11: 8,812
12: 9,421

Diện tích ~60–72m² thông thuỷ

Giá/m² thông thuỷ: ~130 – 150 triệu/m²

➡ Nhận định:

Sản phẩm tốt cho ở thật + giữ tài sản
Biên độ tăng giá dài hạn cao nhờ nhu cầu hộ gia đình (end user)

(D) 3PN (Mã 15A – 16 – 18)

Ví dụ tầng 15:

15A: 12,058
16: 10,608
18: 13,055

Diện tích: ~90–105m² thông thuỷ

Giá/m² thông thuỷ: ~125 – 145 triệu/m²

➡ Nhận định:

Nhóm High-end, hướng đến:
✔ khách ở thật
✔ chuyên gia nước ngoài
✔ chuyển từ nội đô sang

3PN là hàng khá hiếm, giữ giá tốt nhất trong chu kỳ 5 năm.

(E) Duplex / Penthouse

Ở tầng 41 – 43 (mã 19, 17, 18, 15A)

Ví dụ tầng 43:

19 Duplex: 21,332
17 Duplex: ~xấp xỉ 20–22 tỷ
18 / 15A cao hơn tầng dưới ~15–18%

➡ Nhận định:

Tệp khách Ultra-rich, dùng cho:
✔ second home
✔ tài sản giữ giá
✔ chuyển nhượng OTC trong tương lai

Dòng này thường không dư cung, giá ít khi giảm.

PHÂN TÍCH THEO VIEW

Trong bảng có ghi view ở dòng thứ 4:

Ký hiệu	View
TN	Tây Nam
TB	Tây Bắc
DB	Đông Bắc
ĐB	Đông Bắc (cùng)
ĐN	Đông Nam
Nội khu	view tiện ích
QL5	view đường lớn

➡ Giá theo thứ tự giá trị:

Nội khu + Hồ bơi (đẹp nhất) → +10–15%
Đông Nam / Đông Bắc → +5–10%
QL5 / Đường Trường Sa → +3–7%
Tây / Tây Nam → giá tốt hơn → phù hợp đầu tư

PHÂN TÍCH THEO MỤC ĐÍCH MUA

✔ Mua đầu tư cho thuê

Chọn:

Studio (08–09)
1PN (01–03–05–06A/06B)

Vì:

Giá vào hợp lý
Nhu cầu thuê mạnh
Tỷ suất cao nhất

➡ IRR dự kiến: 6–8%/năm

✔ Mua lướt sóng / giữ hàng

Chọn:

1PN+ (05 – 06A – 06B)
2PN (10 – 11 – 12)

Vì dễ giao dịch thứ cấp.

✔ Mua ở thật

Chọn:

2PN (10 – 11 – 12) → hộ gia đình
3PN (15A – 16 – 18) → tệp khá giả

View nên chọn Nội khu / Đông Nam / Đông Bắc

KẾT LUẬN TỔNG QUAN GIÁ

Dựa bảng giá bạn gửi:

Loại căn	Khoảng giá (tỷ)	Ghi chú
Studio	5,3 – 6,2	Giá tốt
1PN/1PN+	6,8 – 8,2	Thanh khoản cao
2PN	8,3 – 10,5	Nhu cầu ở thật lớn
3PN	10,6 – 14,0	Cao cấp, giữ giá
Duplex/Penthouse	20 – 26+	Hàng hiếm

Suy luận giá theo m² (Thông thuỷ)

Tổng quan dự án đang neo tại:

Studio: 175 – 210 triệu/m²
1PN: 135 – 160 triệu/m²
2PN: 125 – 150 triệu/m²
3PN: 120 – 145 triệu/m²
Penthouse: 160 – 210 triệu/m²

Đây là mức chấp nhận được nếu so với:

Lumière Boulevard (Quận 9)
Lumière Riverside (Thảo Điền)
Grand Marina (Bason)
Masteri West Heights (Tây Mỗ)
The Global City (TB)

TRIỂN VỌNG TĂNG GIÁ (2026–2030)

Các động lực tăng giá gồm:

✔ Sân bay Nội Bài mở rộng
✔ Trục Nhật Tân – Nội Bài – Cổ Loa
✔ Công viên 720ha Cổ Loa
✔ Trung tâm thương mại – thể thao – dịch vụ
✔ Trung tâm hành chính Đông Anh
✔ Khu đô thị Vinhomes Global Gate hoàn thiện

➡ Dự phóng tăng giá 4 năm: