Giá chuyển nhượng TP4.3 (Liền kề / Shophouse) Vinhomes Global Gate Đông Anh+ ước lượng lưu lượng khách dùng dịch vụ, rồi nêu ngành kinh doanh phù hợp và cách tính ROI / ROA / điểm hòa vốn cùng ví dụ tính nhanh. Mình cũng để nguồn tham khảo chính ở những điểm “nặng ký” để bạn kiểm chứng.

1) Giá chuyển nhượng dọc đường TP4.3 (tham khảo thực tế)

TP4.3 là trục “đường thành phố” trong phân khu Cát Tường — các lô phổ biến: 97.5 m² (mặt tiền 5–6.5m, xây 5 tầng).
Giá chào / chuyển nhượng thực tế tham khảo: ~27 – 33 tỷ VND cho lô ~97.5 m² (căn hoàn thiện/half-finished tùy listing); có listing báo 29 tỷ và 32,67 tỷ cho các mã TP4.3 cụ thể.
Giá thực tế khi giao dịch có thể khác (thỏa thuận/chiết khấu, hỗ trợ ngân hàng, trạng thái bàn giao). Nếu là lô góc/đường 20.5–40m/đối diện tiện ích thì giá thường cao hơn 10–30%.

2) Nguồn & lưu lượng khách (cách tính, số liệu tham khảo, 3 kịch bản)

Nguồn khách chính (tổng quan)

Cư dân nội khu (số cư dân Global Gate ước tính lớn — nhiều nguồn báo ~40.000 cư dân khi hoàn thiện).
Nhân sự văn phòng trong các tòa văn phòng / thương mại nội khu (ước 20k–25k người — tùy giai đoạn bàn giao).
Khách triển lãm / sự kiện (The Grand Expo — VEC): báo chí đưa con số kỳ vọng ~60 triệu lượt khách/năm cho toàn khu/trung tâm triển lãm (đây là nguồn khách cực lớn nhưng phân bổ theo ngày/sự kiện).
Khách vãng lai / qua tuyến Tứ Liên (sau khi hoàn thiện hạ tầng): lượng xe & người đi lại từ nội đô ra Đông Anh sẽ tăng mạnh — đây là nguồn bổ sung.

Cách ước lượng lưu lượng người sử dụng dịch vụ dọc TP4.3 (mô hình & công thức)

Mình đề xuất tính 3 kịch bản (Conservative / Base / Optimistic). Công thức tổng quát:

Lưu lượng ngày tại TP4.3 = α_resident * N_resident + α_office * N_office + α_expo * Expo_daily + α_passby * Passby_daily

Trong đó:

N_resident = số cư dân toàn khu (ví dụ 40.000)
N_office = số nhân viên văn phòng (ví dụ 20.000)
Expo_daily = 60,000,000 / 365 ≈ 164.000 trung bình/ngày (lưu ý: phân bố theo sự kiện, không đều) — tham khảo báo.
α_x = hệ số “tỷ lệ tập trung / tỉ lệ tới TP4.3” — phần quan trọng cần giả định

Giả định α (ví dụ dùng để minh họa):

Kịch bản	α_resident	α_office	α_expo	α_passby
Conservative	5%	10%	0.1%	1,000/ngày
Base	10%	20%	0.5%	3,000/ngày
Optimistic	15%	30%	1.0%	6,000/ngày

Giải thích: α_resident = % cư dân truy cập/tiêu dùng tại TP4.3 mỗi ngày; α_expo = % khách triển lãm/ngày chọn ghé TP4.3; Passby_daily = khách vãng lai/xe dừng (ước lượng).

Tính mẫu (dùng các giả định ở trên)

Dùng N_resident = 40.000; N_office = 20.000; Expo_daily ≈ 164.000.

Conservative:
- residents: 40,000 * 5% = 2.000/ngày
- office: 20,000 *10% = 2.000/ngày
- expo: 164,000 *0.1% = 164/ngày
- passby: 1.000/ngày
  → Tổng ≈ 5.164 người/ngày
Base:
- residents: 4.000/ngày
- office: 4.000/ngày
- expo: 820/ngày
- passby: 3.000/ngày
  → Tổng ≈ 11.820 người/ngày
Optimistic:
- residents: 6.000/ngày
- office: 6.000/ngày
- expo: 1.640/ngày
- passby: 6.000/ngày
  → Tổng ≈ 19.640 người/ngày

Kết luận: lưu lượng người/ngày dọc trục TP4.3 có thể dao động ~5k — 20k người/ngày tuỳ kịch bản, thời điểm (ngày triển lãm lớn sẽ lớn hơn nhiều). (Số Expo_daily và nguồn cư dân lấy theo báo/nguồn dự án)

3) Các ngành hàng kinh doanh cụ thể phù hợp dọc TP4.3

Theo vị trí “trục chính, lưu lượng cao, đối diện tiện ích / triển lãm”, các mô hình tốt nhất:

F&B (các dạng)
- Café chain / specialty coffee (takeaway + ngồi)
- Nhà hàng casual / fine dining (dành cho khách sự kiện / gia đình cư dân)
- Foodcourt / fast-casual (phục vụ nhân viên văn phòng)
Dịch vụ lưu trú ngắn ngày
- Khách sạn boutique / homestay / serviced-apartment (đón khách triển lãm) — kiểm tra pháp lý.
Shop tiện lợi / mini-mart
- Phục vụ cư dân & nhân viên văn phòng (dòng tiền ổn định).
Showroom / flagship
- Nội thất, công nghệ, thời trang cao cấp — tận dụng lưu lượng khách và tệp khách du lịch.
Spa / Clinic / Fitness boutique
- Dành cho cư dân, chuyên gia, khách cao cấp.
Coworking / văn phòng dịch vụ / training centers
- Phục vụ doanh nghiệp triển lãm / các công ty thuê ngắn hạn.
Dịch vụ hỗ trợ sự kiện (logistics, decoration, cho thuê thiết bị)
- Do cạnh Trung tâm Expo, nhu cầu hội trợ sự kiện rất lớn.

4) Cách tính ROI / ROA / Điểm hòa vốn — công thức + ví dụ cụ thể cho TP4.3 (lô 97.5 m²)

Công thức (nhắc lại ngắn)

C (Tổng vốn) = Giá mua + Phí chuyển nhượng + Thuế + Hoàn thiện + Trang bị + Dự phòng.
Doanh thu thuần hàng năm (R_net) = Số khách/ngày × Tiền chi trung bình mỗi khách × 365 − Chi phí biến đổi (NVL, nhân công trực tiếp, điện).
F (Chi phí cố định hàng năm) = Thuế tài sản, phí quản lý, Bảo trì, nhân sự cố định, lãi vay.
Lợi nhuận ròng = R_net − F.
ROI (%) = Lợi nhuận ròng / C × 100%
ROA (%) = Lợi nhuận ròng / Giá trị tài sản ×100%
Thời gian hòa vốn (năm) = C / Lợi nhuận ròng

Ví dụ số (Căn TP4.3, 97.5m²) — dùng Base scenario lưu lượng ≈ 11.820 khách/ngày

Giả định thêm (minh họa, bạn thay số thực khi cần):

Giá mua (thực tế chào): 34 tỷ.
Phí + hoàn thiện + trang thiết bị ban đầu: 3 tỷ → C = 37 tỷ.
Capture rate khách cho 1 cửa hàng/1 nhà hàng trên TP4.3: giả sử 3% của tổng lưu lượng dọc trục (cửa hàng ở vị trí tốt sẽ lấy 1 cửa hàng ~3% trong ngày). → khách cửa hàng/ngày = 11.820 * 3% ≈ 355 khách/ngày.
Tiền chi trung bình mỗi khách (AOV) = 200.000 VND (F&B trung bình) → doanh thu = 355 * 200k * 365 ≈ 25,9 tỷ/năm.
Chi phí biến đổi (foodcost + nhân công trực tiếp + điện tăng): giả sử 40% doanh thu → biến phí = 10,36 tỷ.
R_net = 25,9 − 10,36 = 15,54 tỷ/năm.
Chi phí cố định F (thuế, quản lý, bảo trì, lương cố định, lãi vay): giả sử 3,0 tỷ/năm.
Lợi nhuận ròng = 15,54 − 3,0 = 12,54 tỷ/năm.
ROI = 12,54 / 37 ≈ 33.89%/năm.
Thời gian hòa vốn ≈ 37 / 12,54 ≈ 2.95 năm.

Chú ý: đây là kịch bản “tốt” — doanh thu và AOV có thể thấp hơn nếu cửa hàng nhỏ, giờ mở chưa tối ưu, hoặc khách ghé ít. Nếu AOV = 100k và/tỷ lệ khách cửa hàng = 1% thì doanh thu & ROI sẽ giảm sâu.

Nếu chọn phương án cho thuê (passive)

Cho thuê shophouse: giả sử 40 triệu/tháng → 0.48 tỷ/năm. Trừ chi phí quản lý → lợi nhuận ròng ~0.4 tỷ.
ROI ≈ 0.4 / 37 = 1.08%/năm (rất thấp so với tự vận hành) — nhưng rủi ro & công sức thấp.

5) Sensitivity & lời khuyên thực tế

Yếu tố nhạy cảm lớn: AOV (chi tiêu trung bình/khách), tỉ lệ khách ghé quán (capture rate), giá mua & chi phí hoàn thiện. Một giảm 20% khách hoặc AOV giảm 20% có thể làm ROI giảm >40%.
Nếu khai thác nhà hàng/F&B: cần đảm bảo vị trí thật tốt trên TP4.3, visibility, bãi đỗ/đỗ xe, phù hợp với dòng khách Expo vào ngày lớn.
Nếu cho thuê: ROI thấp nhưng rủi ro thấp — phù hợp nhà đầu tư muốn dòng tiền thụ động.
Khi Tứ Liên thông tuyến: cả Passby_daily và α_expo/α_passby đều tăng → tăng lưu lượng, AOV có thể tăng, từ đó tăng doanh thu & rút ngắn hòa vốn. Báo mạng nêu khả năng tăng giá lớn khi hạ tầng hoàn thiện.

6) Tóm tắt nhanh (takeaways)

Giá TP4.3 (~97.5 m²): giá bán ~33 – 38 tỷ
Lưu lượng người/ngày dọc trục TP4.3 (ước): 5k (conservative) — 12k (base) — 20k (optimistic); ngày có triển lãm lớn: con số có thể tăng gấp nhiều lần do VEC (tham khảo 60 triệu lượt/năm cho toàn khu).
Ngành phù hợp: F&B, khách sạn boutique, showroom, mini-mart, spa, coworking.
ROI biến thiên rất lớn phụ thuộc vào: vị trí, capture rate, AOV, chi phí hoàn thiện. Ví dụ minh họa cho 1 cửa hàng tự vận hành có thể cho ROI cao (nhưng rủi ro cũng cao); cho thuê passive ROI rất thấp.
Nên làm 3 kịch bản tài chính (conservative/base/optimistic) và sensitivity test trên 2 biến: (1) tỉ lệ khách ghé cửa hàng, (2) AOV.

Thông tin bán hàng zalo, Viber và Telegram: 0919875966

Email: vutanhai.sky@gmail.com

Thông tin https://vinhomescoloadonganh.com.vn/biet-thu

Web: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/

Mua bán chuyển nhượng liền kề Viễn Đông 3; https://vinhomescoloadonganh.com.vn/chuyen-nhuong-vien-dong-3

Mua bán chuyển nhượng Viễn Đông 4: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/mua-ban-chuyen-nhuong-vien-dong-4

Chuyển nhượng liền kề Viễn Đông 5: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/chuyen-nhuong-vien-dong-5

Chuyển nhượng TP4.3: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/chuyen-nhuong-tp4-3