Mua bán chuyển nhượng Viễn Đông 10 – Vinhomes Global Gate Đông Anh. Thông tin giá bán, giá cho thuê, ngành hàng kinh doanh, tính điểm hòa vốn, bài toán tài chính ROI, ROA

Liền kề/Shophouse đường Viễn Đông 10 – Vinhomes Global Gate (diện tích 62,5m² và lô góc). Bao gồm: giá chuyển nhượng, ước lượng lưu lượng khách, ngành hàng phù hợp, và tính toán tài chính ROI – ROA – hòa vốn.

Giá chuyển nhượng Viễn Đông 10

Diện tích tiêu chuẩn: 62,5 m² (mặt tiền 5m, xây 5 tầng).
Giá tham khảo 2025:
- Căn thường: 18 – 22 tỷ/căn (≈ 290 – 350 triệu/m² đất).
- Lô góc (2 mặt tiền, diện tích ~80–100 m²): 28 – 35 tỷ (tùy vị trí gần Expo, công viên hay đại lộ).
Đây là phân khúc giá mềm hơn nhiều so với Viễn Đông 4–7 (25–40 tỷ), phù hợp cho cả nhà đầu tư cá nhân vốn 20–30 tỷ.

Lưu lượng khách sử dụng dịch vụ

Nguồn khách chính:

Cư dân nội khu: ~40.000 người.
Nhân sự văn phòng: ~20.000 – 25.000.
Khách Triển lãm Grand Expo: kỳ vọng 60 triệu lượt/năm (~164.000/ngày, nhưng tập trung khi có hội chợ).
Khách vãng lai cầu Tứ Liên (sau 2027): ~50.000 – 70.000 lượt xe/ngày.

Ước lượng kịch bản:

Conservative: 5% cư dân + 10% office + 0,1% expo + 1.500 vãng lai → ~4.500 khách/ngày.
Base: 10% cư dân + 20% office + 0,5% expo + 4.000 vãng lai → ~11.000 khách/ngày.
Optimistic: 15% cư dân + 30% office + 1% expo + 8.000 vãng lai → ~18.000 khách/ngày.

Viễn Đông 10 có thể đón 4.500 – 18.000 lượt/ngày, cao vào dịp Expo.

Ngành hàng kinh doanh phù hợp

Do diện tích nhỏ (62,5 m²), thích hợp:

F&B quy mô vừa: café, trà sữa, đồ ăn nhanh, nhà hàng nhỏ.
Tiện ích cư dân: siêu thị mini, cửa hàng tiện lợi, hiệu thuốc.
Beauty – chăm sóc cá nhân: nail, spa nhỏ, salon tóc.
Văn phòng nhỏ, showroom: startup, công ty dịch vụ, shop online có trưng bày.
Giáo dục quy mô nhỏ: ngoại ngữ, kỹ năng mềm cho cư dân.
Với lô góc → có lợi thế mặt tiền rộng, phù hợp F&B, showroom, hoặc ngân hàng/chuỗi lớn.

Tính toán ROI – ROA – Điểm hòa vốn

Giả định 1 căn 62,5m² (giá mua + hoàn thiện = 20 tỷ):

Lưu lượng khách base: 11.000/ngày.
Capture rate 1% → 110 khách/ngày.
Hóa đơn TB: 150.000đ → 6 tỷ doanh thu/năm.
Biến phí 50% → lợi nhuận gộp 3 tỷ.
Chi phí cố định (lương, quản lý, khấu hao): 1,2 tỷ.
Lợi nhuận ròng = 1,8 tỷ/năm.

Tài chính:

ROI = 1,8 / 20 = 9%/năm.
ROA (giả định tổng tài sản 100 tỷ): 1,8 / 100 = 1,8%.
Điểm hòa vốn:
- 1,2 tỷ / biên LN gộp 50% = 2,4 tỷ doanh thu/năm (~200 triệu/tháng).
- Tức chỉ cần ~45–50 khách/ngày (hóa đơn 150k) để hòa vốn.

Trường hợp cho thuê:

Giá thuê shophouse Viễn Đông 10: 40 – 55 triệu/tháng.
Thu nhập 0,5 – 0,65 tỷ/năm → ROI 2,5 – 3,2%/năm (an toàn nhưng thấp).

Tóm tắt

Giá chuyển nhượng Viễn Đông 10: 18 – 22 tỷ (căn 62,5 m²), 28 – 35 tỷ (lô góc).
Khách dịch vụ: 4.500 – 18.000 lượt/ngày, tăng mạnh khi Expo hoạt động và cầu Tứ Liên thông xe.
Ngành hàng phù hợp: F&B vừa, tiện ích cư dân, beauty, showroom nhỏ, văn phòng nhỏ; lô góc phù hợp F&B/chuỗi lớn.
Tài chính:
- Tự khai thác: ROI ~9%, hòa vốn 10–11 năm → có thể rút ngắn nếu tận dụng khách Expo.
- Cho thuê: ROI 2,5 – 3,2%/năm.