Mua bán chuyển nhượng nhật nguyệt 1 Vinhomes Global Gate Đông Anh. Thông tin giá bán chuyển nhượng, giá cho thuê, tính chi phí thời điểm hòa vốn

1) Vị trí & Giá chuyển nhượng tham khảo — Nhật Nguyệt 1

• Vị trí chung: Nhật Nguyệt là dãy liền kề nằm sát lõi tiện ích nội khu (gần hồ / công viên nhỏ / các trục nội bộ), thuận lợi phục vụ cư dân và đi bộ, không trực tiếp trên mặt đường chính Expo nhưng gần các trục kết nối.
• Diện tích phổ biến (liền kề): 62.5m2 mặt tiền 5m xây 5 tầng.
• Giá chuyển nhượng tham khảo 2025 (ước):
  • Căn 62.5m²: ~18 – 22 tỷ VND (tùy vị trí vs trong dãy).
  • Căn góc 87.5m2 – 123m2m²: ~33 – 45 tỷ VND.

2) Ước lượng lưu lượng khách (định lượng cách làm / kịch bản)

Nguồn khách chính: cư dân nội khu (~40k), nhân sự văn phòng (~20k), khách sự kiện Expo (biến động, cả triệu lượt/năm), khách vãng lai khi Tứ Liên thông.

Mình đề xuất 3 kịch bản lưu lượng xung quanh Nhật Nguyệt 1 (kịch bản tính cho “dọc trục / vùng phục vụ shop”):

• Conservative (thận trọng): ~4.000 – 6.000 lượt/ngày
• Base (cơ sở): ~9.000 – 13.000 lượt/ngày
• Optimistic (lạc quan, mùa Expo / sau cầu Tứ Liên): ~18.000 – 25.000 lượt/ngày

Lưu ý: con số cụ thể cho 1 shop = (tổng lưu lượng dọc trục) × (capture rate của shop). Capture rate phụ thuộc vị trí shop (mặt tiền, góc, đối diện tiện ích):

• vị trí tốt (mặt tiền/ góc đối diện công viên / gần lối ra) → capture rate 1.0%–3.0%
• vị trí trung bình → 0.3%–1.0%

3) Ngành hàng kinh doanh phù hợp cho Nhật Nguyệt 1

Tốt nhất (ưu tiên)

• F&B: café thương hiệu, casual dining, nhà hàng nhanh (do cư dân + nhân viên + khách vãng lai).
• Mini-mart / convenience store (phục vụ cư dân & nhân viên).
• Dịch vụ làm đẹp/ spa nhỏ, nail, salon.
• Trung tâm đào tạo/nhóm lớp (ngoại ngữ, kỹ năng) nếu tầng trên bố trí phòng học.

Nếu là lô góc/diện tích lớn

• Nhà hàng gia đình/vườn, showroom, ngân hàng/chi nhánh, khách sạn boutique nhỏ (nếu phép).

Không khuyến nghị (vì không phù hợp diện tích/khách)

• Siêu thị lớn, rạp chiếu phim, trung tâm tiệc cưới (cần diện tích lớn) — trừ khi lô rất lớn/góc.

4) Cách tính ROI, ROA, điểm hòa vốn — công thức ngắn

• Tổng vốn đầu tư (C) = Giá mua (chuyển nhượng) + Phí chuyển nhượng/thuế + Chi phí hoàn thiện / trang bị ban đầu + Chi phí giấy phép + Dự phòng.
• Doanh thu thuần hàng năm (R_net) = (Khách/ngày × AOV) × 365 − Chi phí biến đổi (tỉ lệ %)
• Chi phí cố định hàng năm (F) = thuế, quản lý, bảo trì, nhân sự cố định, lãi vay (nếu có).
• Lợi nhuận ròng (Profit) = R_net − F.
• ROI (%) = Profit ÷ C × 100%
• ROA (%) = Profit ÷ Giá trị tài sản (thường = C hoặc giá thị trường hiện tại) × 100%
• Thời gian hòa vốn (năm) = C ÷ Profit
• Break-even doanh thu (năm) = F + (chi phí biến đổi ở mức hoạt động chuẩn).

5) Ví dụ tính thực tế — mình trình bày từng bước (tính digit-by-digit như bạn muốn)

Mình làm 3 kịch bản cho 1 căn liền kề 62.5 m² — giả định, dễ thay bằng số thực của bạn:

Giả định chung

• Giá mua và chi phí đầu tư (chuyển nhượng) = 26.000.000.000 VND (26.0 tỷ).
• Chi phí chuyển nhượng + hoàn thiện ban đầu = 2.500.000.000 VND (2.5 tỷ).
• Tổng vốn C = 26.0 + 2.5 = 28.5 tỷ → ghi rõ: C = 28.500.000.000 VND.

1. Kịch bản Conservative

• Lưu lượng dọc trục = 5.000 người/ngày.
• Capture rate shop (vị trí trung bình) = 0.6% → khách shop/ngày = 5.000 × 0.006 = 30 khách/ngày.
• AOV (hóa đơn trung bình) = 150.000 VND.
• Doanh thu/năm = 30 × 150.000 × 365
  • 30 × 150.000 = 4.500.000 VND/ngày
  • 4.500.000 × 365 = 1.642.500.000 VND/năm → 1.642.500.000 (≈ 1.6425 tỷ)
• Biến phí (nguyên liệu, nhân công trực tiếp) = 50% của doanh thu = 0.5 × 1.6425 ≈ 0.82125 tỷ.
• R_net = 1.6425 − 0.82125 = 0.82125 tỷ.
• Chi phí cố định F (thuế, quản lý, điện nước, marketing) = 0.6 tỷ/năm.
• Profit = 0.82125 − 0.6 = 0.22125 tỷ (≈ 221.250.000 VND)
• ROI = Profit ÷ C = 0.22125 ÷ 28.5 ≈ 0.007763 → 0.776%/năm
  • tính chia: 221.25 triệu / 28.500 triệu = 0.007763
• Thời gian hòa vốn = 28.5 ÷ 0.22125 ≈ 128.8 năm → rất dài (rõ ràng kịch bản này có lãi rất thấp; cho thấy cho thuê/passive sẽ khác).

Kết luận: với lưu lượng & capture thấp, mô hình tự vận hành rất yếu — phù hợp hơn nếu cho thuê (passive) hoặc tăng capture/AOV.

1. Kịch bản Base (kịch bản tham khảo thực tế hợp lý)

• Lưu lượng dọc trục = 11.000 người/ngày.
• Capture rate (vị trí tốt hơn, gần lối đi) = 1.2% → khách/ngày = 11.000 × 0.012 = 132 khách/ngày.
• AOV = 180.000 VND.
• Doanh thu/năm = 132 × 180.000 × 365
  • 132 × 180.000 = 23.760.000 VND/ngày
  • 23.760.000 × 365 = 8.674.400.000 VND/năm → 8.6744 tỷ
• Biến phí = 45% → 0.45 × 8.6744 = 3.90348 tỷ
• R_net = 8.6744 − 3.90348 = 4.77092 tỷ
• Chi phí cố định F = 1.2 tỷ
• Profit = 4.77092 − 1.2 = 3.57092 tỷ
• ROI = 3.57092 ÷ 28.5 =
  • Convert units: 3.57092 / 28.5 = 0.125298… → 12.53%/năm (khoảng)
  • Làm phép: 3.57092 ÷ 28.5 ≈ 0.125298 → ×100% = 12.53%
• Thời gian hòa vốn = 28.5 ÷ 3.57092 ≈ 7.98 năm (~8 năm)

Kết luận: kịch bản base cho thấy nếu shop có vị trí tốt (capture cao hơn) và AOV tương đối, ROI ~ 12–13%/năm, thời gian hòa vốn ~ 8 năm — đây là kịch bản khả thi để tự vận hành.

1. Kịch bản Optimistic (mùa Expo / sau Tứ Liên)

• Lưu lượng = 22.000 người/ngày (dọc trục rất nhộn nhịp).
• Capture rate (vị trí góc, mặt tiền) = 2.0% → khách/ngày = 22.000 × 0.02 = 440 khách/ngày.
• AOV = 200.000 VND.
• Doanh thu/năm = 440 × 200.000 × 365 =
  • 440 × 200.000 = 88.000.000 VND/ngày
  • 88.000.000 × 365 = 32.120.000.000 VND/năm → 32.12 tỷ
• Biến phí 42% = 0.42 × 32.12 = 13.4904 tỷ
• R_net = 32.12 − 13.4904 = 18.6296 tỷ
• Chi phí cố định F = 3.0 tỷ (cao hơn do nhân lực, dịch vụ)
• Profit = 18.6296 − 3.0 = 15.6296 tỷ
• ROI = 15.6296 ÷ 28.5 = 0.548573 → 54.86%/năm
• Thời gian hòa vốn = 28.5 ÷ 15.6296 ≈ 1.82 năm

Kết luận: kịch bản tối ưu (vị trí góc + mùa Expo + cầu Tứ Liên tăng passby) rất hấp dẫn: ROI >50% và hòa vốn <2 năm — nhưng đây là kịch bản cao nhất, rủi ro quản trị & vận hành lớn.

6) Đọc số & so sánh nhanh (tóm tắt)

• Nếu capture thấp (vị trí trung bình): ROI rất thấp, thời gian hòa vốn kéo dài → KHÔNG NÊN tự vận hành lớn.
• Nếu vị trí tốt + khai thác hiệu quả (base): ROI ~ 10–15%/năm, hòa vốn ~ 7–9 năm → hợp lý cho nhà đầu tư muốn active management.
• Nếu vị trí cực tốt + hưởng Expo + sau Tứ Liên: ROI có thể rất cao (kịch bản optimistic) — nhưng phụ thuộc vào khả năng vận hành, cạnh tranh và chi phí tăng.

7) Tiềm năng tăng giá khi thông cầu Tứ Liên

• Khi cầu Tứ Liên hoàn thành (dự kiến 2027–2028), Global Gate trở thành cửa ngõ rất kết nối vào nội thành → uplift ước:
  • Nhật Nguyệt 1 (vị trí trung bình): +15% – 25% trong 12–24 tháng sau cầu.
  • Nhật Nguyệt 1 (vị trí góc / mặt tiền trục chính): +25% – 40%.
• Lý do: gia tăng passby, rút ngắn thời gian kết nối tới các khu trung tâm, tăng nhu cầu thuê/khai thác thương mại.

Thông tin bán hàng zalo, Viber và Telegram: 0919875966

Email: vutanhai.sky@gmail.com

Thông tin  https://vinhomescoloadonganh.com.vn/biet-thu

Web: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/

Mua bán chuyển nhượng liền kề Viễn Đông 3; https://vinhomescoloadonganh.com.vn/chuyen-nhuong-vien-dong-3

Mua bán chuyển nhượng Viễn Đông 4: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/mua-ban-chuyen-nhuong-vien-dong-4

Chuyển nhượng liền kề Viễn Đông 5: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/chuyen-nhuong-vien-dong-5

Chuyển nhượng TP4.3: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/chuyen-nhuong-tp4-3

Mua bán chuyển nhượng Viễn Đông 6: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/chuyen-nhuong-vien-dong-6

Mua bán chuyển nhượng Viễn Đông 7: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/mua-ban-chuyen-nhuong-vien-dong-7

Mua bán liền kề Viễn Đông 10: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/mua-ban-chuyen-nhuong-vien-dong-10

Mua bán chuyển nhượng liền kề Viễn Đông 9: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/chuyen-nhuong-vien-dong-9

Mua bán chuyển nhượng liền kề Viễn Đông 8: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/chuyen-nhuong-vien-dong-8

Mua bán chuyển nhượng TP4.4 https://vinhomescoloadonganh.com.vn/mua-ban-chuyen-nhuong-tp4-4

Viễn Đông không số: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/chuyen-nhuong-vien-dong-khong-so

Bán shop thương mại dịch vụ: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/shop-thuong-mai-dich-vu-vinhomes-global-gate

Chuyển nhượng thiên nga 1: https://vinhomescoloadonganh.com.vn/chuyen-nhuong-nhat-nguyet-1